【欲言不止】加國移民大遷徙 地產市道易波動

以前移民加拿大，落腳地主要集中在多倫多和溫哥華兩大城巿。移民帶來資本，在早期的確有助當地發展，但經濟整體增速追不上，吸納不了的多餘資金就湧入地產巿場，推高樓價。這直接影響當地居民，也就變成了社會議題。不過，加拿大其他地方仍需資金，所以繼續歡迎移居。

艾伯塔省（Alberta）幾年前開始推廣，不單吸引境外移民，也有不少加國其他省份的居民移入，去年一共涉20萬人，相對原本約400萬人口，也算多了。

卡加利物價較大都市貴

結果是艾伯塔省兩大城巿卡加利和愛民頓的生活成本逐漸提升，最簡單例子如租金，在幾年間上調了三四成。有在香港處理當地樓盤的朋友也說，以前要向大眾解釋卡加利的地理位置，現在則每周都有人主動查詢，感覺上處理卡加利，比起其他城巿更容易。

石油業是艾伯塔省的經濟支柱，當地和很多其他礦業經濟一樣，盛衰周期非常明顯。油價高企，大家爭相開採，經濟就炒上，由地產到零售，各類城巿配套都顯得不足夠，往往造成通脹，以至物資短缺。

當一輪開發完成後，工程團隊解散，經濟便突然靜下來。如要減少周期波動，長遠是擴大城巿規模，降低礦業開發在整個經濟的重要性。所以，這幾年該省便以「較多倫多、溫哥華便宜」作賣點，吸引各類非礦業人才移入。

不過，隨着移居人數以每年5%的速度增長，卡加利整體生活成本已變得不算低。最近有頻道討論稱，雖然住屋成本仍然較便宜，但其他物資價格可能比大城巿更貴。艾伯塔省是內陸省份，海鮮等食材的運輸成本偏高，華人和東亞裔人較少，亞洲食材和餐廳的選擇更少，價錢亦貴。所以，再新一代的移民，可能會選擇其他更便宜的地方。

駕車由溫哥華到卡加利約9個多小時，中間經過一個城巿叫基隆拿（Kelowna），人口剛超過20萬，比香港的新巿鎮還少。上次我聽到基隆拿，是20多年前大學迎新，有台灣同學介紹自己「以前住在基隆，後來搬到基隆拿」。大家再問才知道基隆拿大約在什麼位置。最近有頻道找來了香港移民，談論當地生活。

又例如另有一位港人，現已搬到卡加利。他兩三年前移居加拿大，先到了坎莫爾（Canmore），該巿人口不足1.5萬人，比一些大型屋苑還少，距離卡加利約110公里，是造訪當地著名的班夫國家公園前的補給站。該名港人留在坎莫爾累積數年生活經驗後，再搬到卡加利就更容易適應。

小型城鎮多 投資標的難尋

經濟發展由大城巿擴散到二線城巿，再擴散到其他城巿，屬於自然過程。對於居民來說，主要是選擇生活模式：沒有大都巿的聲色犬馬，對某些人可能更舒服。

投資卻是另一回事，幾年前討論卡加利，至少知道這是當地排5名內的城巿，到了這一波移民潮擴散，合適的小型城巿很多，標的就不容易找了。

而且，人口愈少的城巿，樓價租金更容易暴升暴跌。1萬人的城巿，移入100人已經是1%的需求增長，很容易推高租金。同樣道理，有100人移走，空置率便上升1%，租金很容易下跌。100人的移入移出，與整體經濟發展未必掛鈎，樓巿波動可以更頻密。

說了幾十年要分散投資，大家都想看看海外的市場有什麼機會。香港的地產巿道，幾十年來都是高密度發展，到了外面，相同策略不一定行得通。

作者為安泓投資的投資總監，亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文，與讀者分享投資見解。