雅虎香港財經 胡‧說樓市｜下半年樓市點發展? 問過發展商劈唔劈價先!
經歷疫情帶來的衝擊，2024年《財政預算案》可說是樓市的轉捩點，因為政府決定把實施多年的辣招全撤，來拯救不斷走下坡的樓市。眨眼間，2024年已經走了一半，究竟鬆綁辣招帶來什麼成效? 對下半年的樓市又有什麼啟示?
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全面撤辣 發展商係大贏家
透過全面撤辣救市，最大得益者肯定是發展商。翻查土地註冊處資料，截至六月中為止，上半年一共錄得8,959宗一手註冊登記，數字超越去年同期6,290宗的42%，如果跟前年同期的4,822宗相比，更是拋離85%以上。畢竟面對超過11萬伙全新供應，相當於全港七年的吸納量，當政府在《財政預算案》宣布全面撤辣，都促使發展商把握時機減磅至上，因為他們也未能充份評估，到底樓市是真見底、還是假反彈。
所以策略上不見得特別進取，更比撤辣前大幅劈價，甚至二期比一期開低20%至30%姿態登場，結果半年結，雖然發展商成功吸金1,036.8億元，但如果以單價計，平均每宗交易僅1,157萬元，比去年同期的1,305萬元及前年同期的1,275萬元，分別回落11%及9%，引證撤辣後新盤都貫徹「先量後價」的賣樓手法。
發展商展開的一場劈價戰所帶來的後遺症，除了令一期業主面對估價滑落的上會危機外，最直接就是打殘二手市場。當同期一手註冊量錄得升幅，實情二手成交卻被打壓。截至六月中為止，上半年僅得18,930宗登記，較去年同期回落16%，也比不上前年的21,176宗，而註冊成交金額1,254億元，相當於每宗交易662萬元，也比起去年7字水平、以及前年8字水平。發展商劈價至低於二手價，就令二手業主想沽貨，也一定要減價離場，否則從準買家角度看，都會先考慮全新物業，而不會跟二手業主作無謂拉鋸。
總結2024年上半年，一手樓主導撤辣後的樓市，更令成交比例由一二手市場以往的二八比，改變至最新的三七比。展望下半年，發展商取態也成為影響後市去向的一個主要因素，關鍵是發展商劈價戰是否已告一段落? 不談長遠供應，純粹以短期貨源來說，發展商可說是積壓庫存，因為現時市場滾存貨尾量高達21,000伙、樓花貨尾亦高達72,000伙，合共93,000個單位，創出自2004年有紀錄以來新高。
準買家寧願先租樓
目前市場上是否有足夠購買力呢? 除了要關注一批因銀行收緊信貸，高達8,000多個樓花業主的估價下滑，要在下半年面對上會抉擇的危機外，二手業主全面被打壓，蝕讓賣樓未必能套現太多資金樓換樓。對於有資金但尚未入市的準買家來說，他們亦相當猶豫，除了看不清未來經濟前景外，息口都有一定關係。
美國聯儲局議息後決定不減息，本港銀行最優惠利率亦不變，令市場憧憬激活樓市的減息期望落空。高息供樓環境要持續一段時間，令這些有能力入市的準買家，都寧願先租樓避市觀望外，更重要是，既然把買樓的資金存放在銀行，還可抵銷租樓支出，但押注入市卻要冒著跌價的風險，準買家都未必會貿然入市。
兩大隱憂：供應及息口，在2024年下半年尚未減退的大前提下，可以預視一手樓主導的市場，發展商可能繼續「以量取價」的去貨策略，如果這個策略維持下去，則上半年的故事會延續。
