海外樓市專題｜高息壓不垮 英樓今年料穩

英國 樓價

英國樓市在過去一年因應能源危機引發的通脹及利率上升而持續牛皮，當地投資者入市態度審慎，惟數據指去年英國樓價僅下跌1.8%，少於市場預期的5%至12%跌幅。據多間大行及研究報告指，踏入2024年英國樓市將好壞參半。(撰文︰Wendy全球樓行)

由於英國通脹持續高溫，英倫銀行從2021年中期起，兩年內將基準利率提高500個基點。然而，自去年下半年以來，利率保持在5.25厘不變，樓價因應利率居高不下，業主供樓負擔感到吃力，影響買家入市信心。

按揭月供飆五成 樓價跌幅卻低預期

據英國房地產網站Zoopla去年12月份樓市報告，平均樓價為264,500英鎊(約267.4萬港元)。按年減少2,990英鎊，按月跌100英鎊。按Nationwide數據，去年英國整體樓價失1.8%，降幅遠小於預測，當時市場預測降幅在5%至12%之間。

世邦魏理仕(CBRE)報告指，兩年前英國平均房價約為263,000英鎊。當時平均按揭貸款利率低於2厘，有85%按揭貸款的每月還款額約為915英鎊，家庭每月供款尚可負擔。然而，利率反覆向上，即使同一物業按揭到期後，新造按揭貸款亦令業主平均每月大幅增加，由平均915英鎊，大升五成至1,367英鎊，該供樓水平衝擊及明顯影響家庭消費能力。

踏入2024年，英國固定利率按揭貸款相對當地家庭收入仍然構成風險。該行指，英國有1,080萬宗按揭貸款，其中大部分為固定利率貸款(2、3、5年期)，估計不到一半的按揭貸款已進行更高利率的續期按揭。隨著按揭貸款利率提高，家庭可支配收入下降，亦令消費能力下降。英倫銀行報告估計，加息對國內生產總值(GDP)的預期影響將繼續拖累經濟。

按揭 貸款

大部分地區錄升幅 北愛爾蘭漲4.5%

Nationwide的數據指，去年按揭貸款批出量下降四分一，房屋交易量少近五分之一；這兩個數字都是至少十年來的最低水平。英國大部分地區的樓價升幅有所不同，北愛爾蘭的樓價上漲4.5%，蘇格蘭的樓價則升0.5%。

有房地產公司預計，今年將出現進一步小幅度下滑，約4%跌幅，並在明年恢復升勢。萊坊預計，隨著經濟穩定以及市場的注意力轉向何時首次降息，今年樓價將下跌4%，低於其先前預測的5%。

市場有減息憧憬，據英國金融機構Moneyfacts稱，不少銀行已開始削減按揭貸款利率，兩年期平均利率降至5.92厘，5年期利率平均降至5.53厘。削減按揭利率競爭的加劇，意味潛在買家可以獲得更好的供樓利率。

料利率年底跌至5厘 樓價看跌4%

CBRE報告指利率現時已經見頂，經濟將於今年開始復甦，預期通脹在明年底降至2.8%；同時預期基準利率將在今年上半年保持在5.25厘，然後到年底回落至5厘以下。

第一太平戴維斯(Savills)表示，預計基本利率下調，房地產市場將在今年上半年觸底回升。英國大型按揭公司Halifax預計，今年樓價將下跌2%至4%，房地產網站 Zoopla和Rightmove預測下跌2%和1%。

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