【深度解構】樓市淡靜之謎？一個原因令投資者移情別戀...

【on.cc東網專訊】近期有不少正在賣樓的業主埋怨市況淡靜，單位放盤多時都無人問津。事實上，近期十大屋苑每個周末的成交量，往往只有單位數，買家集體「潛水」情況，近年罕見。

不過諗深一層，道理其實很簡單，物業需求來自兩方面—自用及投資。隨着息口上升，即使自用需求不減，投資需求都會大跌。原因目前定期存款利息隨時有4厘以上，高過租金回報，而且乾手淨腳，定必吸引不少貪圖「零風險」的投資者。一來一回，用作買樓的資金自然萎縮，成交亦趨向淡靜。

舉個例，如果你中六合彩，突然有1,000萬閒錢，你會買樓收租，還是做定存收息？如果放定存，輕輕鬆鬆收4厘息，一年淨袋40萬元，拉勻每個月收3萬幾！

如果拎去「Full Pay」買樓，穩陣一點可選擇市區鐵路沿線單位，如果計埋釐印費、簡單裝修，1,000萬預算買到的單位，每月租金大約20,000元，若扣除管理費及差餉等開支，淨租金收入打個九折，大約18,000元，較存定期收息少四成幾，每月回報已相差一大截。

再者，做1,000萬元定存，到期可以收回1,000萬元本金，無任何額外開支。買樓就先要支付接近50萬元不能收回的開支，包括釐印費、經紀佣金及律師費等，賣樓時又要再付一次經紀佣金。租樓過程隨時因為換租客，單位空置無租收。一旦物業要進行維修，又有另一筆開支。凡此總總，都會投資樓市的削弱「保本」能力。

當然，定期存款基本上是一種「只守不攻」的投資，帳面上缺乏升值能力，而且利息未必長期高企，可以永遠跑贏租金收入。相反，一旦樓市轉旺，樓價飆升，買樓的投資者還會笑到最後。至於預測後市及承擔風險的本事，就視乎各位的能力了。

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