【熱愛磚頭】移民意欲已影響樓市投資（李紫晶）

港人最終會否移民已不重要，重要的是英澳物業展銷會馬上如雨後春筍般展開，紫晶直擊多個展銷會，現場氣氛非常熱哄。

最近英國放寛BNO持有人入籍條件，澳洲又放寬港人簽證移民，一時之間香港人變成香餑餑，頗受外國政府歡迎。無他，根據瑞信研究院2019年發佈的《全球財富報告》，香港成人平均財富有382萬元，僅次於瑞士，繼續成為全球第二富有的經濟體。

在新冠疫情嚴重打擊各國經濟之際，這等優越的經濟實力，令外國政府的善心發放絕不含糊，而且效率奇高，相比英國寧願脫歐都要避開歐洲窮親戚，對港人的態度有天淵之別。

港人最終會否移民已不重要，重要的是英澳物業展銷會馬上如雨後春筍般展開，紫晶直擊多個展銷會，現場氣氛非常熱哄，樓價400萬港元以下的物業，在港人眼中是生菜一碟，隨時下肚。

同行友人本身未曾到過英國（甚至英語也講不了幾句），也不知樓盤所在地的實際社區環境（代理以港鐵車程作比較，準買家自然得出距離倫敦不遠的印象）、究竟樓盤坐落的社區生活配套如何？治安、公共衛生等生活知識一無所知。

友人一心只為子女着想，受現場氣氛影響，居然想即場落訂，幸好紫晶高頻眼色之下，冷靜下來。無論港人是否計劃移民，購買和持有外國物業的稅費是細水長流，實在需要計計數。

投資角度毋須急買

以物業投資角度看，現時毋須心急下注，最好先發掘這輪港人會否集中購買某地區的物業作為移民之用。另一方面，新世界（017）、新地（016）、長實（1113）等港資地產商都在倫敦進行物業發展項目，那裡會否吸引港人聚居，形成一個有財力的社群呢？

只有找到真正具升值潛力的物業，才能值付出高昂的交易費用。以英國為例，辦理一個物業按揭，現在適用於海外買家的按利率約2.95厘，不算太高，但買家要付折合約1.5萬元按揭中介費、向銀行支付約2萬元申請費、3000元估價費、樓按批了後，還要被扣起1%按揭金額作為drawndown fee，合共費用可佔樓價4%至5%，如此港人買家又對英國經濟多盡幾分綿力了。為了找到有升值潛力的物業，紫晶打算下個月到英國考察一番，希望有所發現，回來跟讀者分享。

香港樓市方面，在無限量寛、失業、移民等正負面因素多重衝擊下，住宅樓市呈現膠着狀態，走不出方向，創新高成交和超低價成交並存。好像老友上月以848萬元買入一個元朗Grand Yoho的兩房單位，當時銀行估價950萬元，在100多萬元的折讓水位下，引來三枱客人競逐，所以自用者可繼續努力尋寶，我等投資者在這段時間還是跟隨熱錢在股市打轉。

李紫晶

本欄隔周二刊出

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