雅虎香港財經 盧卡股主場｜按揭風險比樓價風險更大
隨着美國不斷加息，金管局一再接錢，香港加息已是勢在必行。對於一眾港人而言，加息對樓市影響，必然是最關心的話題之一，尤其是近日不少「樓市大好友」均轉軚看淡樓價。不過，筆者今篇專欄主旨並非預測樓價升跌，而是認為「按揭風險比樓價風險更大」，皆因樓價下跌固然慘，但業主還可守及自住；惟一旦上不到會，被逼撻定就total loss。
「即供上會」VS「建期付款」
按揭風險方面，筆者認為「新盤風險又比二手樓大」。除了一般銀行按揭外，不少新盤發展商也提供按揭，上車門檻不是更低嗎？這的確是對的。然而，正因為條件較寬鬆，買家「計數」時亦較易變得鬆懈；加上選用有關按揭的買家多是首期不足，一旦遇上其他變數，彈性會較低。此外，市場上各個新盤設有不同付款方法，亦容易令人眼花繚亂。
先撇除發展商提供按揭。由於本港新盤銷售多為樓花，因此分為「即供上會」及「建期付款」。筆者認為，「即供上會」屬穩陣選擇，雖然未收樓就已經要供樓，感覺可能較差，但因發展商多會為此提供更高折扣優惠，所以是除笨有精。
當然，不少買家均面對着樓花按揭成數的限制，例如超過600萬元的樓花就不可申請按保，亦即需付六成首期。此外，部份買家在樓花期可能仍要交租，或是換樓客需時賣出原有物業，為免在短期內加重生活負擔，因而選用「建期付款」。但要注意的是，在面臨加息周期下，「建期付款」的風險亦隨之而加大。
未來利率、入息、估價恐有變
首先，本港樓花期動輒一、兩年，甚至更長，屆時按揭息口會否已變？雖然現時即供上會後的息率亦會隨着H或P而變動，但未來按揭計劃中的條款亦不難預期會更辣，例如近日在未有銀行調整P的時候，亦已傳出有中小型銀行上調鎖息上限。
第二，工作是否穩定？未來薪金會否有變？將直接影響屆時上會的風險。若然未來不幸遇上減薪或失業，未能通過銀行壓力測試，將要另找親友擔保，甚至面臨撻定風險。當然，這很視乎個人工作性質，例如任職公務員，相對考慮就較少。
第三，單位估價會否有變？這亦是建期付款的最大風險，就算入息再穩定，若要額外支付首期，毫無疑問會相當吃力，假設600萬元的樓盤跌價一成，就需多付60萬元，撻定風險將會大增。
採發展商高按 勿忘轉按風險
至於一些發展商所提供的高成數按揭，一般首兩至三年均會提供與銀行相若、甚至更低息率；但當優惠期一過，利率就會大幅提升至P或以上，以現時未加息計已達5厘。當然，買家屆時可以選擇轉按，但又會面對如上述建期付款般的風險；若轉按失敗，就要捱貴息、供貴樓。
在今日面對加息潮及樓價下跌風險下，打個比喻，即供上會如買股票般，若長揸30年自住看長線，未來樓價升跌還不敢說；但採用建期付款或部份高成數按揭，則如持有窩輪一樣，除了面對樓市升跌因素外，也要與時間競賽，箇中風險便自然大得多。
還要留意的是，買家簽訂正式合約後撻定，除了損失已付定金後，若發展商未來劈價重售單位，將有機會向撻定買家追討差價，雖然有關例子甚少，但1997年樓價下跌時，的確曾經出現有關情況。
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註：專欄作家言論不代表本網立場
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