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笑到最後|美國樓市升兩成的啟示(高明)

美國樓市升兩成的啟示
一個數字引起高明關注,就係美股嘅樓市指數。

12月14日本欄發表「打氣文2.0︰大膽面對股價下跌」,當時納指為15215點,至截稿前納指新年首日收報15,804.37點,推介至今升3.87%,幾隻主流霸權股,包括Tesla(TSLA)在內,亦都已經重上接近高位,至於蘋果(AAPL)突破3萬億美元市值則是另一個故事。所以話,即使升幅唔一定多(視乎有冇買Tesla),本祭司都冇老點你,下次見到美股有類似情況,請你忍一忍,然後等待星期三嘅雅虎財經專欄「笑到最後」,再睇吓本祭司點睇,再決定你手上嘅倉點處理。

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富國銀行發表策略報告,指出全球經濟有疫情復甦會不成比例地由美國帶動,令到美股將會繼續跑出,繼續相對全球其他股市,美股會繼續佔優。富國銀行對美股嘅評論雖然遲過本欄,但都可以作為參考。

本欄通常只係講美股,但係令一個數字更加引起高明關注,就係美股嘅樓市指數。美國The S&P Case-Shiller樓價指數公布,10月美國主要10大主要城市樓價升17.07%;20個城市樓價按年上升18.4%;全國升19.08%。 呢一系列嘅數字甚有啟發性。

顧名思義,十大就係最主要嘅紐約、洛杉磯、芝加哥、華盛頓等等,然後二十大範圍再大,最後全國性就係好似睇美國總統大選咁唔同州撈落去。

去年美股三大指數,道指上升18.7%,標普500最勁,上升26.9%,納指上升21.4%。雖然全球計算,三大指數唔算特別勁,但係以一個咁龐大嘅經濟體系同股市,呢個升幅本身已經好驚人。不過都未算,拍埋樓市度,美國樓市升幅一啲都唔少,甚至可以直接同美股比較。類似升幅,其實港人見識過,就係2009至2018年,港樓都係咁升,雖然年度計未必齊頭兩成,但有時快有時慢,每年升一成多啲都好穩陣,直至2018年升勢放緩。高明之前喺第二啲場合講過,香港樓應該行先美國樓10零年,大概當2008年香港等於2020年美樓。

在家工作成風 住宅添功能

另一情況,則係10大城市升幅不如20大,20大又不如全國。一方面可能係追落後;但係更重要高明認為係在家工作趨勢,你過去一年嘅樓價升幅有一部份來自住宅功能擴張,可以用嚟做埋辦公室。你可以冇辦公室之下工作,但你唔可以冇住宅。相對之下,未來十年辦公室投資價值好低,睇好商業發展,不如買美股好過。

只要細心留意美股幾個月走勢,就會對升跌開始有感覺,市場嘅情緒直接畀孖展控制,大型股份一升,按倉價值提升,新增流動性就會帶動其他類型股份炒作。正常讀過經濟學嘅人會覺得呢啲係巫術,但係市場又係咁樣行。

只要一個可抵押嘅資產價格上升,周邊嘅資產亦都會起飛。假設美國同香港情況接近,買到樓同買唔到樓嘅人係兩個階層:一、人工中位數字對樓價冇意思,買唔起就買唔起,計死數負擔能力同升跌無關;二、買得起係靠資產而來,香港人係樓養樓,大膽假設美國人係股養樓。至於咩CEO、上市期權嗰批唔係一般中產,都費事計。加密貨幣亦係少數,因為只得2至3萬億美元市值,相對美股48萬億美元市值。

過去10年香港由已發展市場,變成一個先進發達已發展市場,主要係因為樓價急升,沽出一層香港樓可以換到好多嘢,同期嘅香港股市表現一般,傳統債股樓三大市場,香港例子見證發一個已經夠。

未來10年我哋有機會見證美國同時股樓超級牛市,將會嚟自「巫術」,大概係:套現買樓->樓價升->套現買股->股價升->又套現買樓/股。比起香港更勁,就係美國經濟體系大超多,雙線行車,兼未計加密貨幣經濟體系潛力。

新一年,簡單總結:股樓齊升,大家都贏。係時候買美股了。

高明

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作者簡介︰賺錢係目標,炒股係手段,專欄記載由手段到目標嘅過程。

本欄逢周三刊出