雅虎香港財經 紅磡Baker Circle．Greenwich ｜首批低必嘉坊2期11%
由2011年開始收購，涉及幾十幢唐樓，橫跨紅磡機利士南路、必嘉街、黃埔街、寶其利街及紅磡南路一帶的恒地必嘉坊，是香港近30年以來，最大規模的私人發展商999年地契市區舊樓重建項目。項目劃分為8個地盤，總樓面面積超過100萬平方呎。將會分三個階段發展，興建包括9座的住宅大廈，合共提供約2800個單位。第一階段的首兩期已經在去年推出了，分別是必嘉坊．曦匯及必嘉坊‧迎匯。來到第3期，發展商沒有再改中文名，只是叫Baker Circle．Greenwich，而地段也進一步定性為Midtown South 南九龍，不知是否為催谷銷情的策略之一呢。Baker Circle．Greenwich只有1座高26層的物業，提供278伙，與第2期一樣不設車位，預計關鍵日期是2025年3月底，樓花期長達約20個月。
貫設恒地的作風，項目都是中小型開則。標準開放式戶只有212至222平方呎，如果相連平台，更加低見191平方呎。加40多平方呎有多一間睡房，佔134伙，是項目的主打戶型。另外也設有20伙，劃一315平方呎的連儲物室一房戶。上到兩房，終於超過300平方呎。標準純兩房由345至387平方呎，最大492平方呎是兩房套連儲物室間隔，全盤只有一間。標準三房套連儲物室單位就只有3間，都是490多平方呎。至於全盤最大，749平方呎的天台特色戶，就是項目唯一一間四房套連儲物室的單位。
與第2期一樣，發展商都是在美國加息，本港銀行上調最優惠利率後開價。今期又再減價，首批56伙，涵蓋開放式至三房戶，折實平均呎價約1.89萬元。這一口價，較第2期時約2.12萬元低近一成一，而對比第1期更加大減近兩成一。一期較一期便宜，而且減價幅度大，某程度上都反映了這年多以來的市況變化。若比較同區的二手單幢樓，樓齡10年以下的，價錢與必嘉坊3期差不多，惟若樓齡大些至12年，則便宜超過兩成。事實上，上一期必嘉坊．迎匯，在去年11月中首輪推售時﹐首日只售出3伙，其後銷情都是很慢熱。為求去貨，發展商在今年3月加推2號價單時，就劈價約一成，折實平均呎價減至2萬元下後，才令銷售速度明顯加快；而發展商其後也再調低首張價單部分單位的價錢。截至8月4日，項目累售196伙，餘下84伙貨尾。若果計及第1期，就有267伙餘貨，佔兩期總伙數四成四。
看回首兩張價單，雖然只有84伙，但都涵蓋了開放式至三房戶型。在扣除即供最高一成折扣後，當中11伙開放式全數樓價不用400萬元，一房就有26伙不用500萬元，兩房要700多萬元，而只有兩間的三房就要900多萬元。入場單位來自6樓C室，實用面積215平方呎，折實約368萬元，折實呎價1.71萬元。由於位處市區，附近又有大學，所以這帶的租務情況不差。參考我們28Hse網站，在項目對面，入伙8年的城中匯，兩房叫租由1.86萬元至2.2萬元。以呎租45元至約53元計算，推算Baker Circle．Greenwich入場開放式單位，月租約9675至11395元。在未扣除管理費前，租金回報率有約3.1厘至3.7厘，高於大市水平。本來以為300多萬元已經很便宜，誰知在差不多時間，長實油塘親海駅II開出超低價，入場210平方呎的開放式單位只需290萬元。雖然兩個新盤地段不同，但無疑會搶去市場焦點及部分客源。有限的承接力，大家又怎樣看這兩個新盤對撼呢？
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