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統計處報告 揭示樓市兩大「死穴」?

統計處昨日(20日)公布去年底本港人口為750萬人,並樂觀地指香港復常令人口連續兩年上升。但過去兩年即使大力「搶人才」,本港常住人口在過去三年仍倒跌近20萬;另外長者激增、但樓市生力軍的二、三十歲年齡層人口卻大幅減少,一份統計報告揭示中長期樓市難轉勢因由。

常住人口續跌、中年青年消失,統計處揭示樓市絕望真相?(Getty Images)
常住人口續跌、中年青年消失,統計處揭示樓市絕望真相?(Getty Images) (Jackyenjoyphotography via Getty Images)

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常住人口三年減近20萬

政府總計處公布2023年年底香港人口的臨時數字為750萬3,100人,與2022年年底747萬2,600人比較,增加0.4%或30,500人,再加上一月份失業率不變,維持在2.9%的低水平,令市民對經濟前景帶來樂觀願景,感受到由治入興的好處。不過如果仔分析過去三年政府發布的數據,可能對樓市中長期表現帶來新啟示。首先是常住人口減少,據政府定義,一年內在香港住上一至三個月會被定義為「流動居民」,住三至六個月才算「常住居民」,參見下圖統計處的數據,香港常住人口從2020年中旬到達頂峰後開始下跌,由當時的739萬人跌至2022年中的720萬,雖然及後港府大力推動各項人才計劃吸引內地民眾赴港,或令之後一年的常住人口稍為回升,但到2023年下半年再度下跌,短短三年常住人口淨減少近二十萬人,不管離港原因是移民、升學或是移居內地,住屋需求減少對樓市買賣及租務市場肯定造成壓力,而常住人口下跌趨勢維持多久,亦是左右長期樓價表現的重要因素。

中、青年減少 樓市購買力減弱

不過令地產界更擔心可能是人口結構變化,從下圖可以看到中年及青年年齡組別人口,在過去三年出現明顯跌幅,當中以20至24歲跌幅最大,2020年中旬共有36.58萬人,但到去年跌到只有30萬人,跌幅18%,另外25至29歲跌12%、30至34歲跌7.3%、35至39歲跌6.7%,這四個可視為樓市生力軍的年齡組別,在過去三年便減少了20萬人,還未計0至4歲人口減少超過兩成,以及中、小學生組別有機會出國留學。

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另外亦值得留六十歲以上長者人口大幅增加,勢令政府社會福利及醫療開支大增,但作為政府主要財政來源的土地收入,樓市前景不明令發展商投地意欲低,再加上萬億明日大嶼及北部都會區等大型基建殺到埋身,政府或須削減公共開支;在新一份財政預算案即將公布之際,近日政圈已吹風削減長者二元乘車優惠、公屋加租等措施,令基層市民百上加斤。

樓市弱,賣地收入減,政府或會收緊長者二元乘車優惠截流。 (Vernon Yuen/NurPhoto via Getty Images)
樓市弱,賣地收入減,政府或會收緊長者二元乘車優惠截流。 (Vernon Yuen/NurPhoto via Getty Images) (NurPhoto via Getty Images)

人才計劃難填補缺口

勞工福利局透露,各項輸入人才計劃去年共收到超過二十萬宗申請,當中超過十二萬宗獲批,逾八萬人抵港,本來是對樓市的好消息,但此數目仍無法抵消長期離港人數,令常住人口出現負增長。不過輸入人才計劃尚處於起步階段,或許將來來港人數有爆發性增長,為港樓帶來源源不絕購買力。