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美國商業房產部門將面臨流動性僵局

由於高利率使私營貸款機構成為商業房產 (CRE) 業主唯一的選擇,因此處於領先地位的私營貸款機構占了上風,加劇了這個面臨數兆美元到期債務產業的流動性僵局。

業內消息人士表示,近幾個月來,銀行希望修改到期 CRE 債務的條款,以避免貸款違約;但它們要求額外注入股本資本,這讓私營貸款機構有機會通過夾層融資 (mezzanine debt)、優先股或發行新普通股提供救援融資。

一開始這些情形主要集中在辦公室,但現在正擴展到多戶住宅、工業地塊和酒店。但對私營貸款機構來說,這些解決方案也不划算。幾位業內人士表示,這種情況的發生是因為各行業的租金收入跟不上償債成本的成長。

富蘭克林 BSP 房地產信託公司總裁康帕拉多 (Mike Comparato) 表示:「舉債是可以,但金額與以前不同,價格也明顯更高。而且選擇不多,沒有一個是理想的。」

CRE 市場的借貸成本上升幅度超過了收入上升幅度,這是幾十年來利率出現最大幅度上漲的結果。加劇因素包括 3 月地區銀行倒閉後貸款標準收緊,以及新冠疫情後辦公室入住率下降。

德州房地產投資公司 RREAF Holdings 營運長賀爾茲曼 (Jeff Holzmann) 表示:「對於成為私營貸款人來說,這是一個絕佳的時機。但這並不意味著每一個機會都是好機會。」

即使利率較低,有些資產也可能永遠無法救回,因為它們位於因犯罪橫行和人口下降而惡化的城市。他說,有些公司還需要大量投資才能扭虧為盈,這會侵蝕回報。

私營貸款機構日益謹慎,將加劇沒有退場選擇的業主的流動性匱乏情況。

幾位業內人士表示,預防利率上升的 2 年期利率上限將在未來幾年到期,而過去只需花費數千美元的新利率上限現在則需花費數千萬美元。

由於基本面疲弱導致房產估值下降,借款人還是有資格獲得規模較小的高級再融資貸款,但利率高出至少 500 個基點。

Rubicon Point Partners 聯合管理合夥人波拉甸 (Razmig Boladian) 表示,即使放款人敦促辦公室業主以任何利率取得貸款進行再融資,它們也無法做到這一點,因為借款人無法償還貸款,而放款人的資產負債表上也沒有足夠的資金可借出來償還貸款。

他說,「市場流動性緊張;這絕對是一個僵局。即使空置建築的估值大幅下降,也不能保證會產生回報來證明投資的合理性。」

出售資產也變得越來越困難。房產投資公司 Hawkeye Partners 聯合創始人兼管理合夥人福斯特 (Claudia Faust) 表示,現在如果不是沒有買家,就是要求如此低估值的買家數量有限,導致現有業主在還清貸款後最終可能拿不到任何收益。

雖然估計有所不同,但近 2 兆美元的 CRE 債務預計將在未來兩年內到期,這將增加對私人流動性的需求。

私營 CRE 抵押貸款機構 BridgeInvest 管理合夥人霍恩 (Alex Horn) 說道,「市場上的貸款人很少。去年我們在發布報價時經常與 5 到 10 家貸款人競爭;但今年我們常常是唯一提交報價的貸款人。」

他表示,預計 2023 年收到 400 億美元的貸款申請,而 2022 年時才剛超過 200 億美元;但只有 2% 的人最終可能獲得貸款,因為有些人槓桿率過高,可能難以償還債務。

Alliance Residential 總裁兼營運長席孟茲 (Jay Hiemenz) 表示,根據房產行業的不同,甚至可能需要 3 年或更長時間才能進入復甦周期。

他補充說,一些私營貸款機構面臨最終削減管理成本高昂的投資組合的風險。

根據穆迪分析,目前商業抵押貸款支持證券 (MBS) 的貸款拖欠率為 4.76%,但預計未來幾年將接近 10.51%,這是全球金融危機期間達到的高峰。

但該公司商業房產經濟學負責人拉薩爾維亞表示,傳染效應的可能性很低,「大量供應過剩的資產將得到清理,這些資產在當前經濟中不再有效,但沒有足夠的證據顯示這會導致系統性危機。」

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