雅虎香港財經 胡國威專欄｜放寬按揭成數後 為何新盤銷情仍不滯?
2023年7月7日下午五時多，當我們準備收拾心情迎接周末時，突然間收到WhatsApp：「金管局下午六時見傳媒」。之前說要放寬換樓客按揭，消息傳了個多星期，難道要在今天公布? 匆匆問了消息來源幾句話求證，他道出調整按揭成數細節後便收線，內容大致跟其後公布相同: 少於1,500萬元的物業可以造70%按揭，而1,500萬至3,000萬元造60%，工商舖都可造60%按揭。畢竟自2009年以來，放寬揭成數還是第一次，我們也馬上專注處理這宗重要新聞。
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因為按證公司同時放寬按保，無疑資訊很難消化，要整合一個完整畫面並非一件容易的事，而且十多版按揭保費表，我敢寫包單，普羅大眾一時之間未必睇得明。
以前加辣，即晚有買家會趕尾班車避辣招，一手新盤售樓處甚至要延長營業時間遷就，地產代理也要加班等買家簽約；今次鬆綁，大家也期望買家會塞爆售樓處，或者蜂擁睇樓入市，但在公布放寬按揭成數的首個周六日，如此畫面卻沒有出現。的而且確，我們未太感受到即時刺激。
因為消息太難消化? 與其說消息難消化，我反而覺得不少準買家覺得措施無甚幫助。政府放寬按揭成數，藉以催谷買家以低首期上車換樓，以為可馬上激活市場，但實情當其他政策未有進一步鬆綁，對準買家來說，置業仍是一道高牆。
人人都說1,500萬元以上的中價物業最受惠，以前自己要俾540萬元首期，現在降至300萬元，首期壓力減少，應該更容易上車。問題是，自己俾得少，等於問人家借得多，也等於你要有一定入息來支持。1,500萬元物業，最高貸款額960萬元，要有90,847多元的入息支持；同一樓價，今日加碼借1,200萬元，你起碼要有113,000元入息配合。
需知道，政策鬆綁後，市民的入息不會突然飆升。如果你本身只有90,000多元入息，你的最高貸款額也只是960萬元，所以當壓測無放寬、息口無下調，而單純放寬按揭成數，終究未能把催谷市民入市，這裡還未計及市民對經濟前景的預期。
是否代表今次政策完全無用? 也不是。最起碼，我們能預視「靠父幹」的一批可透過翻按套現更多，資助下一代買樓，還有一類人會受惠，就是準備轉按的買家。早幾年，購入發展商樓花的買家，可能受制於樓價超標而未能用新按保轉按，今日放寬門檻後便可試用新計劃作70%至80%轉按，無需捱發展商貴息。然而，這些效果不會在一個售樓處、或周六日的二手買賣氣氛反映出來。
但話分兩頭，政府出招後，有一點跟以前倒是頗相似的，就是收到業界不少新聞稿，同樣是大力唱好後市，部份預計中價樓成交量按月增加30%，部份說帶動換樓市場交投、有助支持經濟復常等等。應否盡信這些說法呢? 我建議還是小心過濾，自行根據入息計算負擔能力，畢竟放寬按揭成數，不等於對你有幫助，也不等於上車變得容易。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
