雅虎香港財經 居屋銷情不佳成隱憂！柴灣樂建居地皮恐流標？
為落實2022年《施政報告》提出的私人興建資助出售房屋先導計劃「樂建居」，政府早前公開招標出售位於柴灣祥民道的用地，讓發展商投標興建資助出售單位，截標日期為7月19日。
根據現時公布的資料，有關土地位於柴灣內地段第185號用地，地盤面積約5.61萬平方呎，為指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途；作私人住宅用途的話，最低及最高的樓面面積分別約為32.31萬及44.89萬平方呎。
根據賣地條款規定，項目最遲2030年9月底建成。發展商須在該幅地提供不少於700個住宅單位，而且所有單位均設有最低實用面積要求，不得少於280平方呎（26平方米），並且至少七成單位實用面積不可少於375平方呎（34.8平方米）。
賣地條件亦包括興建長者日間護理中心，及體弱長者家居照顧服務隊辦公地方等設施，亦要負責興建高架行人天橋及平整道路。為確保單位質素，發展商須聘請獨立人士進行樓宇的驗收並提交報告，還要包辦興建、按揭安排及出售。
此外，中標的承建商需要在於指定時限內一次過推售項目所有單位，售價是市價的65折，而申請資格及轉售限制都會依循現時居屋規定的。若項目有剩餘單位，發展商在完成補地價後，可以以私人住宅形式發售。
2023年是本港賣地出現最多流標次數的一年，踏入2024年年頭，財政司司長陳茂波宣佈樓市全面撤辣，樓市氣氛好轉，政府選擇推出港島區土地，究竟會吸引到發展商入標嗎？
筆者沒有水晶球，難以估計最終結果，但以現時居屋銷情不理想，以及「煥然懿居第三座」揀樓初期反應欠佳的情況來看，估計發展商出價會有更多考慮，即使有撤辣這個利好消息加持下，入標都會較為審慎。
除此之外，雖然柴灣祥民道的地皮在市區，位於柴灣地鐵站附近，交通方便，但有關地皮是山坡，工程涉及斜坡等複雜因素，推高建築成本，都會影響發展商投標的決定。
話雖如此，為增加發展商的投標意欲，減少流標的機會，政府定下是次項目的招標期為期16周，較一般私人住宅用地的4至6周為長，此舉可以令發展商有更長時間去理解招標條款及建築物的複雜程度，亦有更多時間去計算當中的土地估值及利潤空間。
樓市變幻莫測，每個發展商各有投資策略，對個別地皮發展各有睇法。由於此項目是首次推出，所以發展商會對此項目較保守和審慎，還是抱有開放態度，仍是未知之數，但似乎並不樂觀，政府可能要有兩手準備。
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