雅虎香港財經 有錢人在買樓時 如何避開高息按揭貸款
全現金買樓重新流行起來，這個轉變對有錢人有利。
根據房地產評估和顧問公司Miller Samuel Inc.的第一季度數據，紐約和佛羅里達州的豪宅市場以現金支付的交易比例接近歷史新高。
這與疫情期間更依賴按揭貸款的交易截然不同，當時利率要低得多。
「這些人擁有特權和影響力，」Douglas Elliman經紀團隊的負責人Jacky Teplitzky說，該團隊為紐約市、南佛羅里達州和漢普頓的豪宅市場提供服務。
「他們對自己說，『好吧，我會用現金購買，當利率下跌時，就拿錢出來再融資。』」
有錢人和普通置業人士一樣，對現時高於7%的按揭貸款利率感到厭惡。與預算較少的人相比，他們只是更容易避開高息。
不同樓價的全現金交易比例都在上升。根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，今年第一季，美國全現金購買的月平均比例為31%。這是自2013年以來全年的最高月平均數。
但在美國最知名的豪宅市場，例如曼哈頓，這個數字要高得多。根據Miller Samuel的數據，第一季，曼哈頓佔63.4%的銷售額是全現金交易，是十年來的第三高。與此同時，按揭貸款交易的比例是有記錄以來最低的。
Miller Samuel Inc.行政總裁Jonathan Miller表示，第一季曼哈頓豪宅的平均售價為750萬美元，一般會是「50%現金，50%融資」。
佛羅里達州一些較高價的市場也出現類似情況。
在佛羅里達州的Royal Palm和Boca Raton，全現金交易佔總銷售額的85.7%，高於過去十年平均。這些地方的平均樓價接近1,090萬美元。
在佛羅里達州的沿海城鎮Manalapan、Ocean Ridge和Hypoluxo Island，全現金交易佔銷售額的92.9%（平均樓價為900萬美元），為十年來的第二高水平。
在Miami Beach，豪宅的全現金交易比例 — 平均樓價650萬美元 — 在本季創下新高。
Miller說：「現金並不是有錢人的專利，但隨著樓價上升，這種可能性會增加，因為有錢人更能從蓬勃的股市或其他資產套現買樓。」
第一季，標普500指數表現強勁，升幅略高於10%。
Teplitzky說，這些富裕的置業人士，亦可能會運用股票組合的信貸額度來買樓，賣方仍會將其視為全現金交易。
但隨著利率上升，以按揭貸款套現的做法，變得愈來愈不受歡迎。
Miller說，在較低利率的環境下，其他人可能支付了所有現金，但很快進行了再融資，以利用稅收或其他財富策略。
他說：「他們買一個1,000萬美元的物業，然後在交易結束後，會得到100萬或150萬美元的按揭貸款，因為他們的顧問告訴他們這樣做。這種情況很常見，但由於利率的原因，現在不會看到那麼多。」
但現在用現金買樓還有一些優點。Miller和Teplitzky都預計樓價會繼續上升，尤其是在按揭貸款利率放緩的情況下，因此買家現在買樓，比遲些買樓為好。
擁有現金的買家也可能得到更好的交易。加州大學聖地牙哥分校最近的一項研究發現，全現金買家的平均支付費用，比按揭貸款買家低10%。
Teplitzky說，全現金競價總是能夠突圍而出，因為依賴融資的出價並不確定。
她說：「如果是全現金交易，基本上可以保證你走到最後。」
雖然有錢人更可能有足夠的財力以全現金完成交易，但這類交易在較低的樓價範圍也愈來愈普遍。
NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，對上一次全現金買樓達到如此高水平是在2011年和2013年，當時止贖和沽空交易是促成投資者以全現金買樓的主要原因。
現在情況遠非如此。Yun說，第一季不良銷售額僅佔總銷售額的2%，市場上的投資者數量「算是正常，沒有甚麼異常」。
Yun說，現在的全現金買家「當然是高收入、高淨值的人」。
但在中等價位的樓市，一些退休人士從高價物業轉向低價物業，他們從出售前一個物業中取得現金，因為這些物業的價格在過去四年間飆升。
也有一些年輕買家，利用其他資金來源 — 家庭或退休儲蓄 — 來增加中標的機會。
「但對於那些拿不出現金的人來說，這是令人沮喪的，」Yun說。
撰文：Janna Herron
內容譯自Yahoo財經
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