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有錢人在買樓時 如何避開高息按揭貸款

根據房地產評估和顧問公司Miller Samuel Inc.的第一季度數據,紐約和佛羅里達州的豪宅市場以現金支付的交易比例接近歷史新高。Douglas Elliman經紀團隊的負責人Jacky Teplitzky說:「「這些人擁有特權和影響力,他們對自己說,『好吧,我會用現金購買,當利率下跌時,就拿錢出來再融資。』」
根據房地產評估和顧問公司Miller Samuel Inc.的第一季度數據,紐約和佛羅里達州的豪宅市場以現金支付的交易比例接近歷史新高。Douglas Elliman經紀團隊的負責人Jacky Teplitzky說:「「這些人擁有特權和影響力,他們對自己說,『好吧,我會用現金購買,當利率下跌時,就拿錢出來再融資。』」 (REUTERS / Reuters)

全現金買樓重新流行起來,這個轉變對有錢人有利。

根據房地產評估和顧問公司Miller Samuel Inc.的第一季度數據,紐約和佛羅里達州的豪宅市場以現金支付的交易比例接近歷史新高。

這與疫情期間更依賴按揭貸款的交易截然不同,當時利率要低得多。

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「這些人擁有特權和影響力,」Douglas Elliman經紀團隊的負責人Jacky Teplitzky說,該團隊為紐約市、南佛羅里達州和漢普頓的豪宅市場提供服務。

「他們對自己說,『好吧,我會用現金購買,當利率下跌時,就拿錢出來再融資。』」

有錢人和普通置業人士一樣,對現時高於7%的按揭貸款利率感到厭惡。與預算較少的人相比,他們只是更容易避開高息。

不同樓價的全現金交易比例都在上升。根據美國全國房地產經紀人協會(NAR)的數據,今年第一季,美國全現金購買的月平均比例為31%。這是自2013年以來全年的最高月平均數。

但在美國最知名的豪宅市場,例如曼哈頓,這個數字要高得多。根據Miller Samuel的數據,第一季,曼哈頓佔63.4%的銷售額是全現金交易,是十年來的第三高。與此同時,按揭貸款交易的比例是有記錄以來最低的。

Miller Samuel Inc.行政總裁Jonathan Miller表示,第一季曼哈頓豪宅的平均售價為750萬美元,一般會是「50%現金,50%融資」。

佛羅里達州一些較高價的市場也出現類似情況。

在佛羅里達州的Royal Palm和Boca Raton,全現金交易佔總銷售額的85.7%,高於過去十年平均。這些地方的平均樓價接近1,090萬美元。

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在佛羅里達州的沿海城鎮Manalapan、Ocean Ridge和Hypoluxo Island,全現金交易佔銷售額的92.9%(平均樓價為900萬美元),為十年來的第二高水平。

在Miami Beach,豪宅的全現金交易比例 — 平均樓價650萬美元 — 在本季創下新高。

Miller說:「現金並不是有錢人的專利,但隨著樓價上升,這種可能性會增加,因為有錢人更能從蓬勃的股市或其他資產套現買樓。」

第一季,標普500指數表現強勁,升幅略高於10%。

Teplitzky說,這些富裕的置業人士,亦可能會運用股票組合的信貸額度來買樓,賣方仍會將其視為全現金交易。

但隨著利率上升,以按揭貸款套現的做法,變得愈來愈不受歡迎。

Miller說,在較低利率的環境下,其他人可能支付了所有現金,但很快進行了再融資,以利用稅收或其他財富策略。

他說:「他們買一個1,000萬美元的物業,然後在交易結束後,會得到100萬或150萬美元的按揭貸款,因為他們的顧問告訴他們這樣做。這種情況很常見,但由於利率的原因,現在不會看到那麼多。」

但現在用現金買樓還有一些優點。Miller和Teplitzky都預計樓價會繼續上升,尤其是在按揭貸款利率放緩的情況下,因此買家現在買樓,比遲些買樓為好。

擁有現金的買家也可能得到更好的交易。加州大學聖地牙哥分校最近的一項研究發現,全現金買家的平均支付費用,比按揭貸款買家低10%。

Teplitzky說,全現金競價總是能夠突圍而出,因為依賴融資的出價並不確定。

她說:「如果是全現金交易,基本上可以保證你走到最後。」

雖然有錢人更可能有足夠的財力以全現金完成交易,但這類交易在較低的樓價範圍也愈來愈普遍。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示,對上一次全現金買樓達到如此高水平是在2011年和2013年,當時止贖和沽空交易是促成投資者以全現金買樓的主要原因。

現在情況遠非如此。Yun說,第一季不良銷售額僅佔總銷售額的2%,市場上的投資者數量「算是正常,沒有甚麼異常」。

Yun說,現在的全現金買家「當然是高收入、高淨值的人」。

但在中等價位的樓市,一些退休人士從高價物業轉向低價物業,他們從出售前一個物業中取得現金,因為這些物業的價格在過去四年間飆升。

也有一些年輕買家,利用其他資金來源 — 家庭或退休儲蓄 — 來增加中標的機會。

「但對於那些拿不出現金的人來說,這是令人沮喪的,」Yun說。

撰文:Janna Herron

內容譯自Yahoo財經

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