胡國威專欄｜辣招阻住地球轉?

應否「撤辣」的話題，最近又被炒起，因為地產建設商會執委會主席梁志堅早前向傳媒表示，實施近十年的辣招已經名存實亡，應該慢慢取消，免得「阻住地球轉」，措辭相當嚴厲。

大家開始討論「撤辣」，是因為樓價見頂回落。去年全年樓價回落15%後，無論是發展商或是政界，都要求馬上就辣招拆牆鬆綁。事實上，過去十多年，香港樓價以倍數上升，今天僅輕度回調15%就撤辣，這理據是否足夠?

辣招是否「阻住地球轉」? 我相信，要看大家想地球怎樣轉。現時推出的三個辣招中，最早出場的「額外印花稅」就是為了杜絕短炒投資者。當年為何要推出這項措施? 可以先重溫辣招實施前的零碎片段。

我記得未有額外印花稅時，外出拍攝樓盤及採訪時，偶然會接觸一些地區炒家。他們以匿名身份接受我們訪問，他們可能是踢拖落街買餸的一個平凡屋苑住戶，攝影師在拍攝其單位期間，代理偶爾會在我耳邊輕輕說：「他在這個屋邨有十多個單位!」。每個單位扣除雜費後，只求賺個十多萬元，而這些故事也慢慢演變成傳媒口中「師奶兵團」的某某。

也記得，曾訪問過一個在屯門從事裝修的投資者，他擅於以小本投資化妝，然後轉手圖利，因為看中屯門樓價成本低廉，也看準上車客未必有錢裝修，賣化妝樓也能賺少量差價圖利。我還記得，該名投資者還教我怎樣計數，來決定是否買得過。代理也樂於做他們生意，但凡有低市價盤會先聯絡他們，不是期望他們夾高價位，而是純粹知道他們夠爽快，三扒兩撥就能開單。

如果沒有額印的三年禁售期，短炒投資者會否即時入市炒一轉? 有些人會說，今時不同往日，今日炒家已絕跡，他們不會隨便入市；也有人會說物業的投資價值已不及其他投資工具高，這正好呼應辣招名存實亡，應該撤銷免得阻住地球轉的說法，但其實炒家都是機會主義者，那裡有錢賺，那裡便有他們。說到底，炒家看的是水位，但我覺得這未必是問題核心。

因為當年政府推出「額外印花稅」後，由確認人身份轉讓(俗稱摸貨)的成交大減，但為何良久未能令樓價回落至合理水平? 這是因為真正用家在置業後受制於政策因素，換樓取態會一動不如一靜，二手貨源銳減，反而令價格扯得更高。政策結果跟沒有額印時，盤源落入炒家市場，貨源歸邊令價格被舞高弄低，似乎沒有太大分別。

如此看來，問題的核心不是辣招、而是供應，這也解釋為何政府要不斷造地，甚至捨棄推行多年的勾地政策而主動推地。問題是，為何政府持續推地，供應量推至有紀錄新高的逾100,000個單位，普羅大眾仍會覺得樓價貴? 貨源歸邊於發展商身上，他們又有沒有盡責任確保供應鏈暢通無阻?

無可否認，辣招扭曲市場，但當時大家也期望恢復穩定供應鏈時，市場便可回調，這也是辣招該退場的時間。這十年八載的時間中，究竟供應鏈出了什麼問題? 或許這是在決定撤銷額外印花稅前該先處理的地方。

胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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