雅虎香港財經 胡國威專欄｜迫在眉睫的救命稻草
「吓! 不是吧! 」這是我收到金管局出招新聞稿的第一個反應。
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建期業主面對上會危機
因為距離我們《胡‧說樓市》關於建期業主上會危機的出街時間，已進入最後倒數的三小時。這一篇進行了一個半月的調查報道，矛頭正跟金管局出招有關。我們由盤點入伙新盤，抽出逐份記錄冊、再核對每宗成交，全部都是時間及精力。得出了基本畫面後，我們再找業界了解、跟苦主溝通，然後再找官方回應。
直到影片將近播放前的數小時，金管局突然出招，我們也要即時變陣修改影片，但再仔細想想，今次金管局出招，不也正正反映我們當初的推論正確嗎?
究竟金管局出了什麼招? 2024年6月14日，金管局宣布，把放寬按揭的適用範圍擴闊至2024年2月28日之前簽訂臨約的物業交易。這一措施目的顯而易見，就是針對一批選用建築期付款計劃的樓花業主買家。
以往他們購入長樓花期物業，因當時新按保仍未接受樓花的申請，需要借取高成數按揭的樓花買家被迫要選擇建築期付款，並待物業落成才申請按揭，但這批買家也在轉角市前以超高溢價接貨，眼看估價下滑，也要等待樓花落成後才可上會。他們原本正處於兩難局面，不是補差價上會，就可能要撻訂離場，我們統計即將落成的16個樓花中，共有逾4,500個單位選用建築期付款，佔售出單位80%，問題可說是迫在眉睫。
金管局減辣有助樓花業主借取70%按揭，亦可透過支付按揭保費借取最高90%按揭，買樓也毋須進行加息三厘的壓力測試。提高按揭成數上限，需要支付的首期理應較少，改用供款佔入息一半作審批，也可增加貸款能力，但金管局後知後覺出招救亡，真的有幫助嗎?
撤辣後銀行變得審慎
過往遇上金融危機，銀行才會落雨收遮，但政府全面撤辣後激活樓市，銀行卻一反常態變得審慎，原因正是跟資金成本高企有關。今日政府拆牆鬆綁，但實際執行的卻是銀行，在商言商，銀行為何要承擔這些風險? 以前水浸，銀行希望保留按揭客戶作交叉銷售，以發掘其他商機，但現在卻時而世易。
一個月銀行同業拆息高達4.5厘，遠高於實際按息達一年時間之多，直接削弱按揭生意的吸引力，既然政府放寬按揭成數及暫緩壓力測試，等於將風險轉嫁至銀行體系，在高息環境下何以仍要沾手這淌渾水? 為求自保，銀行寧願透過不同手段篩選客戶，包括把回贈金額歸零、嚴選客戶及抵押物業等，令客人知難而退。既然有現樓物業可接，又何以要接較高危的樓花盤?
言歸正傳，新招雖可紓緩部分建期買家的上會壓力，但始終銀行仍需按市況訂出估價，所以新招無助於解決估價不足的問題。
既然解決不了估價不足的問題，政府何不索性仿效當年推出的「負資產按揭保險計劃」， 將受影響的樓花買家拯救出來? 我們曾就此訪問學者麥萃才，他認為由政府介入未必可行。因為今時不同往日，以前負資產引發大量業主斷供，會造成銀行體系風險，加上政府曾推出低息貸款給首置客買樓，自然責無旁貸，但今日情況卻不相同。政府既沒有借錢鼓勵市民置業，這批業主又未上會，亦不會影響銀行體系，政府用公帑來為他們包底，或會引來社會輿論及質疑。
事過境遷，只能概嘆樓市氣氛轉變之快，作為消費者，更需要無時無刻裝備自己，辨明銷售資料及管理好風險，才不致於逆境來到時徬徨無助。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
