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胡國威專欄|迫在眉睫的救命稻草

2024年6月14日,金管局宣布,把放寬按揭的適用範圍擴闊至2024年2月28日之前簽訂臨約的物業交易。
2024年6月14日,金管局宣布,把放寬按揭的適用範圍擴闊至2024年2月28日之前簽訂臨約的物業交易。 (Reuters / Reuters)

「吓! 不是吧! 」這是我收到金管局出招新聞稿的第一個反應。

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建期業主面對上會危機

因為距離我們《胡‧說樓市》關於建期業主上會危機的出街時間,已進入最後倒數的三小時。這一篇進行了一個半月的調查報道,矛頭正跟金管局出招有關。我們由盤點入伙新盤,抽出逐份記錄冊、再核對每宗成交,全部都是時間及精力。得出了基本畫面後,我們再找業界了解、跟苦主溝通,然後再找官方回應。

直到影片將近播放前的數小時,金管局突然出招,我們也要即時變陣修改影片,但再仔細想想,今次金管局出招,不也正正反映我們當初的推論正確嗎?

究竟金管局出了什麼招? 2024年6月14日,金管局宣布,把放寬按揭的適用範圍擴闊至2024年2月28日之前簽訂臨約的物業交易。這一措施目的顯而易見,就是針對一批選用建築期付款計劃的樓花業主買家。

以往他們購入長樓花期物業,因當時新按保仍未接受樓花的申請,需要借取高成數按揭的樓花買家被迫要選擇建築期付款,並待物業落成才申請按揭,但這批買家也在轉角市前以超高溢價接貨,眼看估價下滑,也要等待樓花落成後才可上會。他們原本正處於兩難局面,不是補差價上會,就可能要撻訂離場,我們統計即將落成的16個樓花中,共有逾4,500個單位選用建築期付款,佔售出單位80%,問題可說是迫在眉睫。

金管局減辣有助樓花業主借取70%按揭,亦可透過支付按揭保費借取最高90%按揭,買樓也毋須進行加息三厘的壓力測試。提高按揭成數上限,需要支付的首期理應較少,改用供款佔入息一半作審批,也可增加貸款能力,但金管局後知後覺出招救亡,真的有幫助嗎?

政府全面撤辣後激活樓市,銀行卻一反常態變得審慎,原因正是跟資金成本高企有關。
政府全面撤辣後激活樓市,銀行卻一反常態變得審慎,原因正是跟資金成本高企有關。 (SOPA Images via Getty Images)

撤辣後銀行變得審慎

過往遇上金融危機,銀行才會落雨收遮,但政府全面撤辣後激活樓市,銀行卻一反常態變得審慎,原因正是跟資金成本高企有關。今日政府拆牆鬆綁,但實際執行的卻是銀行,在商言商,銀行為何要承擔這些風險? 以前水浸,銀行希望保留按揭客戶作交叉銷售,以發掘其他商機,但現在卻時而世易。

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一個月銀行同業拆息高達4.5厘,遠高於實際按息達一年時間之多,直接削弱按揭生意的吸引力,既然政府放寬按揭成數及暫緩壓力測試,等於將風險轉嫁至銀行體系,在高息環境下何以仍要沾手這淌渾水? 為求自保,銀行寧願透過不同手段篩選客戶,包括把回贈金額歸零、嚴選客戶及抵押物業等,令客人知難而退。既然有現樓物業可接,又何以要接較高危的樓花盤?

言歸正傳,新招雖可紓緩部分建期買家的上會壓力,但始終銀行仍需按市況訂出估價,所以新招無助於解決估價不足的問題。

既然解決不了估價不足的問題,政府何不索性仿效當年推出的「負資產按揭保險計劃」, 將受影響的樓花買家拯救出來? 我們曾就此訪問學者麥萃才,他認為由政府介入未必可行。因為今時不同往日,以前負資產引發大量業主斷供,會造成銀行體系風險,加上政府曾推出低息貸款給首置客買樓,自然責無旁貸,但今日情況卻不相同。政府既沒有借錢鼓勵市民置業,這批業主又未上會,亦不會影響銀行體系,政府用公帑來為他們包底,或會引來社會輿論及質疑。

事過境遷,只能概嘆樓市氣氛轉變之快,作為消費者,更需要無時無刻裝備自己,辨明銷售資料及管理好風險,才不致於逆境來到時徬徨無助。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk