胡‧說樓市｜供樓注意：加息周期接近尾聲?

雖然美國聯儲局再加息四分一厘，但議息聲明中卻刪走暗示進一步加息的措辭，馬上被市場人士視為利好消息，因為這反映美國加息周期接近尾聲，但美國加息周期完結，是否代表樓市隱憂盡掃? 也要多考慮幾個因素。

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首先，加息周期將近完結，是否代表美國會立刻掉頭減息? 答案並不是。因為目前美國通脹數據仍未回落至2%的目標，所以美息很有可能橫行一段時間。未來美國會否掉頭減息，還看之後通脹及經濟數據表現。

受制聯匯制度，加上港美息差仍有一定距離，故港元資金會繼續流向美元。金管局今年內已八度接錢超過515億元，銀行結餘反覆回落至445億元，本港資金成本不預期於短期內回落，因此香港仍有加息機會。美國議息後，本港銀行亦上調最優惠利率，龍頭銀行滙豐宣布加息0.125厘，自去年九月以來累計加幅0.75厘。

參考2005年加息周期，當時本港最優惠利率由2005年2月的5厘，反覆上調至2006年4月的8厘，但如此高企的水平更是連續維持七個月，直至2006年11月才逐步回落，回到5厘的時間已經是2008年11月。畢竟本港銀行會否加息，除了受制於美國息口走勢，銀行還會視乎港美息差、銀行結餘、銀行同業拆息等影響資金成本的因素。

我們想說的是，市場愈是把「美國加息周期接近尾聲」的消息放大，我們愈要小心類近說法的理據。對於加息的影響，最直接還是先計算自己的負擔能力。經過多次加息後，本港銀行都曾調整按揭牌價，現時最優惠利率按揭利率是P-2.25厘，相當於實質樓按息率高見3.5厘，較未加息前的2.5厘，現時供貴一厘利息。

而且你每月供款的息本比例，亦扭轉至64%支付利息、36%供本金，跟以往各佔一半有分別。若不看升值因素，同一物業的租金支出大、還是供樓的利息支出多，這是租買之間需衡量的因素。

無可否認，當息口走勢喘定時，我們能會較明確預測供款能力，總比息口不斷變化，而我們並不能掌握貸款能力好。因此，市場放大「美國加息周期接近尾聲」的消息時，自然會有一些按捺不住的準買家會馬上入市，整體氣氛會再回穩，但我們不能把「美國加息周期接近尾聲」，跟「美國息口掉頭回落」劃上等號。