胡‧說樓市｜海茵莊園驚現「27厘租金回報」宣傳技倆! 究竟有無伏?

「27厘租金回報」的住宅投資，遠高於定存息率，對現市況而言是否很吸引? 一直是市場熱話的將軍澳「海茵莊園」，業界以「27厘租金回報」作招徠，背後有沒有問題?

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「27厘租金回報」的說法，是因為發展商提供「先住後付」計劃。過去豪宅銀碼高、難去貨，發展商慣於採用「先住後付」吸引買家，因為買家只需繳付少量首期，便可以取匙入屋，居住一段時間後才付清樓價尾數。畢竟購買豪宅的買家，需要偷取時間籌集資金，例如需時套現舊居付清新居樓價尾數、或者將股票套現等，但將此招套用在中小型住宅卻較為罕見。

主打納米戶型的「海茵莊園」，今次提供的「先住後付」分兩類，一類為「360天先住後付」、另一類為「720天先住後付」，即是簽約後，可以入住360天或720天後才付清尾數。買家還可加配發展商「備用80%一按」或「備用85%一按」。當然，加配代價是折扣率較低，採用「360天先住後付」可獲最高18%折扣，但加配「85%備用一按」，最高折扣率卻減少至15%。又例如只採用「720天先住後付」，折扣率16%，但加配「80%備用一按」，折扣率卻只有13%。

對於首期不足、或者難於在傳統銀行借取按揭的準買家，他們支付少量首期後便可收匙入屋，無疑有一定吸引力，但亦成為業界以「27厘租金回報」力谷散貨的手法，因為從投資者角度，只要他們有能力繳付10%至15%首期，一至兩年內不用供樓，卻可先收鎖匙，期內把單位出租便可獲取可觀租金收入。

舉例，價單中的1座中層B3室、實用面積203呎，訂價500.4萬元。若準買家選擇「720天先住後付」及「85%備用一按」，折實樓價435.3萬元，在簽臨約至出租期間，實際只需分期支付10%樓價，相當於43.53萬元，90%餘額則在720天後才支付。期內，若他同時簽署「先住後付」協議，但買家收鎖匙後不入住、而把單位出租，以類近單位市值租金9,800元計算，一年收取租金117,600元，對照其實際支出43.53萬元，回報剛好27厘。是否真的能交出27厘回報?

不過說到底，「27厘租金回報」只是一個極取巧的說法。首先，單位能夠租出，不代表一定能租出，納空租會直接令回報破滅。其次，能夠高見「27厘租金回報」，是因為租值對照的不是樓價、而是首期，業界口中所述的「27厘租金回報」只局限於首兩年而非永遠，兩年後業主面對上會抉擇，收租所得隨時未能抵銷供樓開支。尤其是，發展商上會方案，首兩年息率已達4.375厘，其後更要6.875厘。

「27厘租金回報」的背後，大家亦忽略買樓涉及的成本，包括印花稅、差餉及雜費等，所以當業界愈多銷售技倆，準買家就愈要留神，才不致做錯決定。