雅虎香港財經 解構香港樓市的剛需變化
樓市的預期心理，如果人人都預期樓市下跌，那麼需求將沒有那麼剛性。
筆者一直在訪問及文章中強調，香港樓市會在2021完成歷時18年的上升周期，之後將會下跌，可能要到2023至2025年，才有真正的投資機會出現，結果近期每日均有蝕讓新聞。很多人目前相信港樓不會大升，但是下跌預期已經影成，或者之後的需求未必有這麼剛。
人對產品的消費需求，很多時間是對未來的預期，會影響消費者的需求。例如：消費者預期在電腦節期間可以用較便宜的價格買到電腦或數會產品，因此在目前的價格下或者特價前會選擇減少消費；如美國感恩節前，大家都會預期在感恩節期間很多商店會做大特價，在此之前大家都未必消費，因為我預期很多會有特價。
而近日很多人開始預期香港樓市會下跌，例如量寬收水，及預期美國會持續加息，都令到很多買家採取觀望及希望以更低價購買房地產。而且而樓市回報一般是2至3%（若扣除管理費及維修成本等同沒有），今天美國10年期國債債券的收益率約2.8至3%左右。換而之，債息比投資房地產的利潤更高。
但是一旦影成了這個預期，那麼樓市的需求將進一步下跌。需求或將沒有那麼「剛」。
對於樓市周期的研究，在世界的經濟學家都有不同的見解，但是異常相似。筆者在下面列出:
《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一周期。
愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱周期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年
英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期
西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期
如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。所以那麼樓市的升浪或者在2021年已經完成。
作者：江恩小龍劉君明
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