【財圈識真假】三上三落的故事

各位「巴打」，足球引人入勝之處在於球證未吹哨子完場之前，兩隊勝負尚未可料，即使大幅領先3球，也可被追至平手，甚至被對手絕殺。「高仁指點」話你知，內地房地產行業近幾年起伏巨大，內房企業、公司老闆與銀行又是唇齒相依，本文會細說三者一起三上三落的故事。

戴孤劃：「鐵哥們」，你們知不知道內地房地產界有一位老總，他人脈極廣兼處事圓滑，在業界甚至銀行業也很吃得開？

劉 房：咱當然知道。大家都十分尊敬他，但最近他變得比較唏噓和落寞。唉……

高 仁：一定係有事發生，除非唔係。

戴孤劃：（用普「東」話，普通話＋廣東話）他與其他內地的富豪一樣，在香港擁有很多「靚」物業，單計一幢物業，價值起碼十幾個億。

劉 房：他亦與不少內房老總一樣，會把一些物業抵押給銀行，套取現金再作投資。

樓市旺藉財技套利

高 仁：本地樓市幾年前仲好興旺，港府樓市政策仍然揸得比較緊，金管局對按揭貸款的規定，非住宅的工商類樓宇可能只按到四成至五成咋喎！

戴孤劃：除了按揭貸款外，若果老總還有投資貸款、公司營運資金貸款等，加起來可能都有六成至七成。

劉 房：當時全球利率低企，老總樓宇按揭貸款息率可能是HIBOR加1厘，即係2厘左右，盡享低息環境的好處。

高 仁：當時內地樓市還是很火熱，內房企業發行美元高息債，息率介乎6至8厘，市場需求仍相當大，book-building往往會oversubscribed。

戴孤劃：內房老總會施展神乎財技，把貸款資金用作投資，購買自己公司發行的債券，無風險套利，賺取4至6厘息差。

劉 房：銀行看到內房老總購買自己公司的債券，其「背書」反映對上市公司有信心，加上有物業做抵押，所以更安心向其借出貸款。

高 仁：老總無風險套利，上市公司發債籌到錢，銀行有抵押品又有生意，呢個仲唔係三贏局面？

環球高息逆轉市勢

戴孤劃：不過，好景不常呢！之後，美國大幅加息，內房債務爆煲，樓市又下跌。

劉 房：無錯！內房老總的按揭貸款利率大幅抽高，由原先的2厘左右，飆升至6至7厘，利息成本急漲，買自己公司債的財技，基本上已變成無利可圖。

高 仁：面對內房債務爆煲及樓價下滑，銀行持有抵押品價值亦下跌，佢哋就「落雨收遮」call loan（收回貸款）以減低exposure，要求內房老總還錢。

戴孤劃：內房老總要變賣資產還債，上市公司爆煲股價暴跌，銀行也可能會錄得壞賬，造成三輸局面。

劉 房：所以，這就是內房企業、老總和銀行界的三上三落的故事。

本欄逢周一刊出

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