避高價接火棒吼實平租入伙盤

「息魔」殺埋身，美國聯邦儲備局3月再加息的成數增加，本港銀行隨後將會跟隨，愈來愈多巿民由買轉租，刺激租金上揚。中原地產指標屋苑平均實用呎租升至33.3元，創九年同期最大升幅。業界人士指，樓價高企下，上車客擔心高價接火捧，預料轉租效應將會持續，入伙平價租盤相對較受巿場歡迎。

住宅「辣招」推出逾三個月，樓價並未有向下跡象；相反大手投資者擔心售出單位，再購入物業將繳付高達15%的重稅，繼而封盤不賣。環顧近期開售的四大新盤，元朗的Grand YOHO、荃灣柏傲灣、啟德嘉匯及啟德1號等，全部以高巿價推出。

二手呎租錄九年最大升幅

主要新盤銷情較佳外，二手成交萎縮。部分買家擔心「息魔」殺埋身，入巿步代緩慢。1月樓宇買賣呈現價量齊跌。土地註冊處資料顯示，期內錄得5,220宗，涉及金額約394.6億元，按月分別下跌約25%及17%。值得留意，傳統上農曆新年假期前為租務淡季，租務個案較少，而租金亦較相宜；惟今年情況與傳統截然不同。據中原地產研究部資料，2017年1月全港107個大型私人屋苑的實用面積平均呎租約33.8元，較2016年12月的33.3元，上升1.5%。租金不跌反升，並且升幅可觀，屬金融海嘯後九年同期最大升幅，僅低於2008年1月的3.9%。統計資料亦顯示，租金已連升十個月，累升11.6%，逼近2015年9月歷史高位的34元，相差僅0.2元。藍籌屋苑方面，海怡半島錄得最大升幅，按月上升1.8%，最新實用呎租34.4元；匯景花園排名最二位，按月升1.6%；沙田第一城按月升1.1%。利嘉閣研究部主管陳海潮指出，今年美國加息步伐將會加快，本港銀行早晚會跟隨加息。上車客擔心高價入巿，遂轉買為租，刺激傳統淡季的租務向上，租金水漲船高。本週二（2月14日）美國聯儲局主席耶倫表示，延後加息步伐的決定不明智，或會造成日後快速加息，擾亂金融市場，更可能導致美國經濟再陷入衰退。言論反映美國最快有機會在3月再度加息。

將軍澳選擇多

分析指，美國今年很大機會將加息三次；本港銀行年內亦亦會跟隨加息，本港低息環境將會終結。陳海潮亦預計，加息影響用家入巿意欲，繼而轉買為租。他預計農曆新年假期過後租金升勢將會加快，今年租金升幅有機會達8%。陳海潮指，近期將軍澳、元朗及東涌多個新盤同時入伙，同一時期有較多租盤釋出，用家可以吼準入伙盤，租金較同區相宜。美聯物業分行首席聯席區域經理許志琼指日出康城峻瀅二期入伙不久，現時放租個案逾100個，盤源充裕。項目入場兩房月租由13,800元起，呎租較同區港鐵沿線屋苑低水逾20%。峻瀅二期鄰近港鐵將軍澳康城站，屋苑由三座大廈組成，樓高39至40層，合共提供872伙，基座自設大型會所。屋苑單位實用面積較大，兩房實用面積由499平方呎起。現時筍盤包括峻瀅二期3座低層G室，一個實用面積504平方呎的兩房單位，月租叫價13,800元，呎租僅27.4元，較將軍澳站、調景嶺站同類新屋苑低水。若然手頭預算較鬆動，可以考慮將軍澳站一帶的入伙盤，該站附近有多個大型購物商場，包括PopCorn、將軍澳廣場商場及將軍澳中心商場等，提供多間連鎖食肆及店舖外，亦設有戲院，消費購物配套較康城站便利。區內新盤帝景灣、嘉悅、The Parkside及天晉3A期，合共提供逾200個租盤或預放租盤，一房月租入場費約16,000元；兩房由20,000元起。近期筍盤包括帝景灣3座中層E室，一個實用面積546平方呎的兩房單位，業主以呎租36.6元放盤，尚有適量議價空間。至於鄰近屋苑包括嘉悅及天晉3A期均有一房租盤供應，月租入場費約16,000元。