香港股市 已收市

金管施援手 壓測降一厘

新壓力測試下樓按最低入息要求
新壓力測試下樓按最低入息要求

金管局突擊放寬壓力測試!是次為壓力測試由2010年開始後首度放寬。局方昨向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘下調至兩厘,適用於所有物業按揭貸款,並即時生效。市場普遍認為是托樓市信號。不過,比起「撤辣」似乎力度較輕,措施有助同樣入息水平的買家可以買更貴、借更多,在樓價跌及加息周期之下,隨時更多人「接火棒」!

假設月入5萬元,實際利率2.625厘,分30年期還款,新壓測兩厘之下,最多可借580萬元,比起舊壓測3厘多出60萬元。

金管局解釋,壓測鬆手與逆周期宏觀審慎監管措施無關。近期樓市出現了一些調整,截至2022年7月,住宅樓價比2021年9月高位下跌5.5%,今年頭8個月的成交量較2021年同期下跌38%。惟現階段未能確認樓市已經進入下行周期,金管局在有需要時調整逆周期宏觀審慎監管措施,確保銀行體系穩定。

地產界普遍視之為好消息,因有助降低入市門檻,美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明認為,放寬壓測可見政府預見樓市下行的影響,並不抗拒透過寬鬆的房策調節樓市跌勢,日後有望提出「減辣」或扶助樓市措施。

會德豐地產常務董事黃光耀表示,雖然降低壓力測試要求,未必可即時刺激住宅物業交投量,但市場上不乏原本在壓力測試中處於邊緣位置的準買家,新安排有助加快他們入市步伐。現時壓力測試的新安排則有緩衝作用,亦是有「少少減辣」。

大摩憂明年跌價5%

本地銀行加息後,樓價續跌機會增。摩根士丹利發表研究報告,指出香港住宅樓價由年初至今已累積下跌了8%,預計明年會再跌5%,即目前樓價仍未見底。

大摩解釋,美國聯儲局最新加息0.75厘後,今年和明年底聯邦基金利率的預測中位數分別升至4.4厘和4.6厘,其中滙豐對最優惠利率(P)只謹慎跟加0.125厘,目前影響有限,但也可能是銀行為未來再加息鋪路的手段。

加息後按揭利率亦漲,蠶食供樓負擔能力。按該行計算,按揭供款人每月供款與收入的比例為55%,惟一旦香港銀行同業拆息(H)升至3.5厘,該比例即急增至62%。在樓價未觸底、H按封頂息或再上升的前提下,該行都難以看好本地發展商股。

滙豐睇好新地恒地

滙豐環球研究報告指,雖然本地發展商股表現一直優於大市,惟一旦香港經濟惡化、加息幅度進一步擴大的話,發展商將面臨盈利下行風險。假設住宅樓價跌兩成、利率升半成,本地發展商資產淨值將跌6.6%,明年盈利將跌5至27%,故該行呼籲投資者以防守為重。地產股首選新鴻基地產(00016)和恒基地產(00012),俱予「買入」投資評級。

瑞銀引述本地地產代理分析指,港府2019年和2022年因樓價跌5至8%後,都放寬了按揭成數(LTV)上限。相信未來樓價看跌,當局亦會出手,但未必再在LTV着墨,反而較大機會放寬買家印花稅等。