雅虎香港財經 預期需求強勁 醫療保健REIT將蓬勃發展
很多人認為，隨著嬰兒潮一代步入退休年齡，醫療保健REIT將能從中受惠。畢竟，65歲及以上的人對醫療的需求將大增，對滿足這些需要的房地產的需求亦會隨之增加。
不過，到目前為止，長者房屋市場的情況不太理想，原因是供過於求。然而，REIT行業巨企Ventas (NYSE:VTR) 認為形勢很快便會扭轉。
業務背景
Ventas在投資者日花了一點時間講解其市場研究方法。這十分重要，原因是Ventas做出了一個大膽的決定。該公司的業績在過去幾年受累投資組合重新定位而下滑，但相信2020年將是其營運現金流量(FFO)開始「轉向」增長的一年，而2021年將是關鍵的一年。Ventas指，市場之前預期嬰兒潮的人士步入退休而過度興建房屋，但到2021年，長者住屋的需求將超出供應，從而推高公司的FFO。
這對Ventas來說十分重要，因長者房屋佔其淨經營收入(NOI)約55%。長者房屋淨租賃佔其總NOI約23%。這些資產是根據長期合約出租給營運商，通常包括預設的租金升幅。此業務表現不過不失，2019年的NOI增長率預計為1%左右。
這增長率雖不高，但如果您考慮到Ventas約佔NOI 32%的長者房屋營運組合(Senior housing operating portfolio, SHOP )，這水平其實非常可觀。這些都是Ventas實際擁有並經營的資產（雖然從技術上而言，Ventas聘請其他人來營運這些設施），令公司能夠受惠營運表現的優勢，同時抵禦下行風險。Ventas估計，2019年SHOP的NOI最多跌3%，原因是價格疲弱，而且供過於求。
SHOP組合一直是Ventas的主要利淡因素，亦是投資者的一大擔憂，是過去三年Ventas股票跑輸整體REIT的原因之一。若此領域表現好轉，對Ventas來説有很大好處。不過，Ventas並不是唯一在該領域經營的公司。同業Welltower (NYSE:WELL) 和HCP (NYSE:HCP) 同樣擁有值得注意的SHOP組合，分別約佔NOI 40%和36%。
2021年的發展
那Ventas究竟是如何得出2021年將是供需過渡年的結論？
首先，該公司聘請了一名數據專家協助建立一個專有數據庫。這非常重要，因為長者房屋行業相當分散。雖然有Ventas、Welltower和HCP等主要業者，但亦有許多規模較小的營運商。
其次，其收集了全國各地的人口指標數據，長者房屋建設、長者房屋許可、入住率和普及率（目前住在長者房屋的長者比例）等。研究人員利用這些數據，從下而上來分析行業，結論是整個市場將在2020至2021年期間出現供應下降和需求增加的局面。相比單看興建中的長者房屋數量，此分析更為透徹。
這些累積的數據為Ventas提供更詳盡的分析，為其目前服務的子市場帶來新見解。Ventas認為，這些通常處於門檻高的富裕地區的市場仍有進一步上升的潛力。雖然HCP整體上或能更好地把握此趨勢，但Ventas的預測顯示，公司的需求增長將超出Welltower，增速亦將高於行業平均。同時，Ventas預計其經營區域的滲透率增幅亦領先其他公司。簡言之，數據顯示，在該公司經營的地區入住長者房屋的人將增加。
如果Ventas的預測準確，那公司表現理應非常出色。不過，Welltower和HCP的表現亦會同時受帶動。因此，這些預測並不成為選擇投資Ventas而非其同業的理由。不過，整體而言，投資者仍有理由對長者房屋市場持樂觀態度。
還需要一點時間
和同行一樣，Ventas多年來一直受供應過剩影響。這是每個REIT的SHOP組合都要面對的難題。但根據上述研究，Ventas相信2021年將會出現曙光。
如果您一直在等待醫療保健REIT「發威」，這一天可能很快就會到。如果您一直抱觀望態度，想等到有正面消息才投資Ventas、Welltower或HCP，那不妨從現在開始密切留意各間公司。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2019
