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香港寫字樓閒置率居高 或預示市場迎深度調整

【彭博】— 作為全球最昂貴的商業地產之一,香港的寫字樓從來沒有像現在這麼空。

億萬富豪李嘉誠的長江集團中心寫字樓閒置率約為25%,與之一路之隔、可一覽維多利亞港風光的最新項目簽下了一家租戶。另一位地產大亨李兆基的在建寫字樓The Henderson出租率僅為30%。租金和銷售價格都在下跌。

隨著越來越多的人居家辦公,從紐約到雪梨許多城市的商業地產都面臨困境,但香港面對的一系列挑戰有獨特之處,可能導致曾令全球投資者和本地富豪垂涎的房地產市場陷入長期下滑。

由於交易業務放緩以及中國加強對香港這個金融中心的控制,西方銀行一直在收縮辦公場所空間。外界此前預期中資企業將會填補這部分市場,但由於中國內地經濟也困難重重,這些企業對市場的填補並不及預期。許多新的寫字樓入市將加劇供應過剩局面。

「市場充滿挑戰,」世邦魏理仕的Eddie Kwok表示。「價格下跌可能緩慢,但很難反彈。」

在經歷了疫情防控以及國安法實施下一些人離港後,香港如今已穩定下來,零售銷售正在回升,餐廳客流量大增,跑馬地也再度門庭若市。

然而,香港寫字樓的頹勢與此形成反差,空置面積達到創紀錄的1,300萬平方呎。高力國際的數據顯示,4月整體甲級寫字樓閒置率接近15%。這是2019年水平的三倍多,超過曼哈頓和新加坡分別為12.5%和4.6%的閒置率水平。

與紐約或倫敦不同,香港的物業所有者無法將此歸因於人們居家辦公。鑒於香港地鐵系統的高效運行以及居住單位較小,香港人居家辦公的意願可能並不是很強。事實上,香港在逐漸恢復正常運轉,地鐵客流量在3月份超過了2019年時的水平,而紐約卻仍是疫情前數據的65%。

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香港的物業所有者開始流失最佳客戶群體。隨著中美緊張局勢加劇,中國的商業環境有所變差,華爾街銀行在縮減擴張計畫。香港作為許多專注中國市場的銀行家的辦公地,也在受到影響,因為金融行業在寫字樓市場占據大約30%的占有率。

據彭博新聞社報導,在去年裁員約50人之後,摩根士丹利考慮在亞洲投銀部門裁員7%。摩根大通在亞太投資銀行部門裁員約30人,其中包括香港的工作人員。德意志銀行、渣打和法國巴黎銀行等公司要麼不再續租,要麼就是將辦公室遷出核心地段以降低成本。聯邦快遞在將亞太區總部和部分高管從香港遷至新加坡。

即使香港取消了防疫限制措施,但隨著全球銀行的回撤,中國企業也沒有足夠快地填補空缺。據世邦魏理仕的數據,雖然字節跳動和中國石油等內地公司填補了一些空間,但它們在第一季度的寫字樓新租賃中僅占11%,而2017年至2019年這些公司的租賃平均水平為15%。當季,內地公司在商業地產購買中的占比也僅為8%,低於疫情前19%的水平。

與此同時,長實集團和恆基地產等開發商繼續建造更多摩天大樓。世邦魏理仕估計,未來三年市場將至少有700萬平方呎的甲級寫字樓入市。Kwok說,疫情之前的年吸收率僅為180萬平方呎,因此需要數年時間才能消化新供應。

Kwok說,隨著全球公司擴張步伐放緩,而且中國內地公司仍在考慮是否決定來港,寫字樓市場的吸收率肯定會打折扣。

長實集團和恆基地產均沒有回覆置評請求。

租金下降

寫字樓市場的低迷令交易和租金都受到抑制。MSCI Real Assets的數據顯示,第一季度寫字樓辦公場所的交易數量較五年平均水平幾乎減半,降幅超過美國市場。

3月份高端寫字樓的價格較2018年峰值下降了26%,租金也比四年前下跌了29%。雖然在這個租用成本仍高居全球榜首的市場裡,租金下降對租戶來說是個好消息,但對於物業所有者來說卻是個衝擊。

有一筆交易可能是當下這個市場的縮影:已被施羅德收購的香港私募股權公司Pamfleet在2月份以3.5億港元(4,500萬美元)出售了一棟商業建築,與2015年其買入時的價格相當,比6億港元的要價大幅折讓。據世邦魏理仕估計,2023年總體寫字樓的價值將下降5%-10%。

恆大集團和祥祺集團等中國開發商是市場下行過程中的最大輸家,它們幾年前都在高端地產領域大舉投資。在內地房地產危機尚未顯現出退散的跡象之際,這些地產商可能面臨再融資或者出售物業,以滿足資金需求。

彭博行業研究分析師Patrick Wong和Ken Foong在報告中寫道,香港寫字樓價格大幅下跌,閒置率處於超高水平,可能會促使更多中資開發商通過出售不良資產來虧本處置地產。他們表示,寫字樓價格自2018年以來已經下跌逾三分之一,今年可能還會進一步下跌。

疲軟的商業市場對房地產股和投資信託構成打擊。長實集團和恆基地產等公司的股價今年已下跌超過8%,是香港基準恒生指數年內跌幅的約兩倍。

像李嘉誠和新鴻基地產的郭氏家族這樣的富豪,應該可以憑借自身充足的資金和其他來自住宅物業和購物中心的收入來源來度過低迷時期。瑞銀集團分析師Mark Leung表示,寫字樓地產占這些公司利潤的比例不到10%。

Cushman & Wakefield Plc.執行董事Rosanna Tang表示,對於那些資金充裕或本土大公司而言,他們目前沒有在市場上以大幅折扣出售資產的壓力。

一位不願具名的外國私募股權公司高管表示,即使價格下跌,但鑒於前景低迷且收益偏低,全球投資者也幾乎沒有進入市場的理由。這位知情人士補充說,隨著許多外籍人士離開,香港狀況的變化也使其難以重新吸引人們的太大興趣。

萊坊資本市場全球主管Neil Brookes表示,由於地緣政治氛圍緊張,香港市場料不會有太多的西方機構投資者。

原文標題Hong Kong Tycoons’ Skyscraper Vacancies Signal Deep Market Shift

(更新小標題「租金下降」以下內容)

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