雅虎香港財經 四大政商訊號 預視香港樓市引擎失速？
樓市不振，樂觀者認為只屬短期現象，不過觀察市場資流金動最實際。近日多個發展商都以實際行動來表達對後市的保留取態，政府亦只能被動應對；「大孖沙」已做好資金部署，會對你的資產配置調動有何啟示？
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促銷麵包 但不再買麵粉
政府上周公佈財政年度最後一季賣地計劃，只推售一幅工業用地，而不會推出住宅地和商業地，這是繼2002年「孫九招」後首次高調停售住宅地；發展局長甯漢豪稱市場住宅地「胃口不好」，加上今個財政年提供11,530個住宅已接近12,900伙的全年目標，所以樂觀地認為這是適當決定，但下一個問題是：「然後呢？」甯漢豪可是說出問題核心的一半，真正要留意發展商們的取態：以往樓市疲弱時，發展商都採借售態度待日後善價而沽，不過從去年起各大發展商積極賣樓去除庫存，長實（1113）更在親海駅等樓盤劈價求售，在「麵包」大量應市後，發展商竟然不補充「麵粉」購入地皮，所以發展商對五年後、十年後的樓市看法可見一斑。地產建設商會執委會主席梁志堅雖稱政府停推住宅地，會向市場發放負面訊息，不過從以下例子可以看到，發展商門可能有地都不想要。
發展商放棄北部發展區六地皮
繼千億明日大嶼後，預計耗資萬億的北部都會區亦是政府非做不可的發展項目，當中由私人發展商持有的六幅土地，地盤總面積113.7萬方呎，預計可建樓面520萬方呎，其中三幅由恒地（0012）擁有，長實有兩幅，資本策略（097）及泛海共同持有一幅，但全數於十二月底限期屆滿前，都因補地價金額等因素全數作罷，為何對眼前那麼大的一塊「肥肉」、政府銳意發展為新CBD的地皮不為所動？當中恒地發言人表示指土地未有「七通一平」的基本配套，加上發展期長達七年、補地價金額過高，因而放棄。三組發展商齊齊說不，讓這個「未來中環」超筍機會交回政府接手，政府因此失去約130億元的補地價收入，各發展商更因而放棄當年收購農地約14億元成本，可見發展商寧要手揸現金，都不參與北部項目。
港鐵評目標價削44%
港鐵發展多個鐵路沿線優質項目，但大行都對她「無面畀」。新年伊始，花旗便將港鐵投資評級由「買入」連降兩級至「沽售」，目標價大削近44%至26.5元。花旗認為今年樓價會跌10%﹐而發展商補充土地儲備意欲低，都是不利好發展商的營收。事實上港鐵未來收入大減早已有跡可尋，其鐵路沿線神話失效，東涌線小蠔灣站項目流標，東涌東站更慘遭「食檸檬」無發展商入標，投資界估計單這兩個項目的投標預付費，會由原本11 億元急跌一半，最壞情況下甚至要減至零預付，並指港鐵可能需要籌集過渡貸款應對，而面對未來高利率、高建築成本的環境下，重擊發展商的利潤。
大嶼山長沙地皮 四年跌八成
港府去年售出住宅地寥寥可數，其中一幅是在十二月成交的大嶼山長沙東涌道住宅地，當時僅得一份標書由信置（0083）以逾2億元投得，每方呎樓面地價約2492元，除了是更創2013年以來同區新低，若比較毗鄰雅居樂（3383）2019年以樓面呎價1.27萬元投得的長沙地比較，樓面呎價四年跌幅更高達八成，是地皮不值錢、或是因為政府求「財」若渴？可能只要相關官員才知道，但肯定的是其他發展商連呎價二千餘元都不感興趣。
樓價減值 資產增值稅敲門
發展商低價入標，甚至不入標，已逐漸成為常態；樓市下行再遇上政府莫財，財政司司長陳茂波已放風研究資本增值稅；參考英國資產增值稅為例，若售出投資物業賺低於12,000英鎊時，稅率為18%，超過此門檻時就飆至至28%。倘若香港實行，勢加速資金外流，業主及投資者宜注意政府最終決定。
