【樓市贏家】平貨難賣 吊腳山水盈考驗市場承接（徐峰）

如果跟你說，一個新盤單位呎價不用1萬元，是否很吸引呢？但如果這些單位，全部都是900多呎的三房，入場都要900多萬，即使只是1萬蚊呎，又是否買得起？而如果這個樓盤身處西鐵橋底，地理上又是否吸引到你？

上述所講的樓盤，是昨日開價的元朗山水盈，可能元朗太大，不足以形容項目的地理位置，樓盤所在地是元朗凹頭，鄰近錦田河、元朗公路、青朗公路等，而地盤中間有一條西鐵架空天橋穿過。

可能正是地理位置的問題，政府在2016年初推出地皮招標，卻落得流標的結果，同年8月再推出時，才由現今的發展商路勁投得，成交價約9.9億，樓面地價不用2700元，若果以每呎建築費約5000元計，即每呎成本約7700元。

而發展商今次公布的價單，平均呎價13382元，扣除最高18％折扣後，折實平均呎價只需10973元，單睇呎價真的是相當吸引，但若果考慮到地理位置及交通因素，卻大打折扣，再加上今張價單全部都是三房單，折實價要約900至1200萬，相信都不是太多貪平的上車客可以負擔的價錢。

這個樓盤以三房單位作主打，好聽一點可以說是主攻家庭客，或說是豪宅格局，或者是現今比較少有的供應，但實情是不是發展商當初設計時摸錯市場需求開錯則？

看看馬鞍山峻源，148個分層單位最細879呎3房，結果9月中到現在只賣出17伙，又睇睇深水埗愛海頌，雖然單位不是太大，但都算是近年來市區少有不設開放式及一房的新盤，結果，至今只賣出220多個單位，在長實的大型項目來說，表現並不突出，可以中大型單位在現時市場可說相當難賣，而主打三房的山水盈，以呎價1萬左右推出，亦可見發展商信心似乎一般。

不過，其實山水盈都有提供市場上最受追捧的開放式單位，面積300呎，適合上車客，但為數不多，但發展商首批並不提供該類單位，估計往後推出這類單位時，呎價應該不會像三房單位這麼相宜吧。