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Fortune Insight

FI專欄｜成交低租金高代理自強過寒冬｜布少明

Fortune Insight

2022年11月11日上午5:22

FI專欄｜成交低租金高代理自強過寒冬｜布少明

近日股票市場似有回暖跡象，受惠於中國開放防疫的消息，以及美國通脹低於預期，恒指從低位累升3,000點，投資市場氣氛未如之前沉重。股市回升未對樓市帶來即時的正面影響，綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於10月31日至11月6日一週合共錄46宗成交，按周下跌約19.3%，創6星期新低。以減價盤變化反映業主信心的「美聯信心指數」最新報32.7點，按周雖然輕微回升1.6%，但是實際上連續3星期於32點至33點之間的低水平窄幅上落。

資金暖流未至，樓市寒冬未過，成交持續低迷，估計全年整體物業註冊量，即住宅及非住宅物業加起來，大約只有六萬宗左右，以全港4萬個地產代理營業員計算，即每人全年平均只開1.5張單，整個代理行業的生態已經被疫情徹底破壞。

成交「僧多粥少」，代理行業整固難免。近日有傳言指，某代理行準備裁減一半的分行數目。分行減少，「Team數」自然也要收縮，於是要求分行經理兼做營業員的工作，實行全民皆兵。傳聞是真是假無從稽考，但是本行亦會嚴格執行「Bottom榜」制度，業績未如理想的員工將視乎個人能力及過往成績，被辭退或進行停職處理，以「精兵簡政」的模式，迎接席捲全行業的風暴。

地產代理行業的整固，往往是從減分行開始，因為高昂租金已困擾我們多時。現時眾多地產代理分行的租約，都是在成交活躍時簽下。其時，由於惡性競爭環境，行內非理性搶舖，有許多租金雖然高於市場水平，但是我們為生意也唯有勉強租下。當成交維持在一定水平時，收入足可抵銷，只是盈利被蠶食；當成交下跌，這些高租金低盈利的分行即會造成沉重的負擔。

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更甚的是，代理在與業主商議租約時，往往會受到「不平等待遇」。綜合美聯工商舖資料研究部及差估署的資料，港島及九龍核心區的舖租已較高峰期回落接近三成，而以民生舖為主的新界區，租金亦已較最高時跌近兩成。但是我們向業主請求因應市況減租時，往往未獲正面回應，而部份分行暫時獲承諾減租的幅度，亦與市場有一段距離，很多商場舖更是「絕無商量」，拒絕減租。面對成交急挫的壓力，棄租減分行規模似乎是唯一的出路。

沒有人有水晶球，樓市未來起跌難料。艱難時期，與其幻想有人伸出援手，不如自強不息求存。我們做代理必須與時並進，拋棄舊日「舖海人海」攻勢，改以服務及專業性贏取客戶信心，吸客的渠道不再單倚賴分行，轉戰線上平台是大勢所趨，未來代理一定向專業化及數碼化發展，只有成功轉型者，才可以在今次的淘汰戰中生存。

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Yahoo 地產
屋苑會所斬件租出反而對業主有利？
近期有屋苑會所營運續約加價逾四成成為話題，會所是私樓屋苑一大賣點，但管理費亦為業主帶來沒完沒了的壓力。假如屋苑改以商場方式，將設施斬件出租，又能否幫業主們減壓？
信報財經新聞
華府封殺26中國棉花企
美國昨日宣布，禁止從26家中國棉花製造商、貿易商或倉儲設施進口商品。這是最新被列入《預防維吾爾族強迫勞動法案》實體清單上的一批企業，這份清單限制進口與美國政府宣稱對新疆少數民族持續種族滅絕有關的商品。美國國土安全部一份聲明表示，被列入清單的棉花製造商總部不在新疆，但其棉花來自新疆。美今秋推內地聯網車規管建議另一方面，美國商務部長雷蒙多（Gina Raimondo）說，商務部基於國家安全考慮，將於秋季發出涉及中國聯網汽車的規管建議。雷蒙多上周提到，鑑於危及國家安全的考慮，將公布有關限制中國入口聯網車的措施。美國總統拜登2月簽發行政命令，要求商務部評估有關事宜；中國外交部此前否認美方有關指稱。根據美國海關數據，目前只有少量中國聯網車進口美國。雷蒙多周三出席國會參議院聽證會時稱，中國進口的聯網車上安裝着數以千計的感應器及晶片，車內軟件可把車上及車輛周遭的環境資訊發放出去，涉及的國家安全風險相當高，當局因此有需要採取行動。不過，雷蒙多拒絕透露措施細節。她認為，中國聯網車帶來的國家安全風險，與短片平台TikTok構成的風險不同。她強調，美國將盡力避免中國車廠通過在墨西哥設廠生產，以迴避
信報財經新聞
美國「大戶」披露最新季度持倉「沽神」炒中概股神「食老本」
到了5月中旬，又是美國「大戶」披露最新季度持倉的時候。今趟有兩位「神」級人物最受關注，首先當然是93歲的「股神」畢非德，他的旗艦巴郡此前密密吸納某隻「神秘股票」，相隔近一年才首次曝光，原來又是一隻保險股。另一位是電影《沽注一擲》（The Big Short）主角原型、被稱為「沽神」的Michael Burry，他在上季「狂買」中概股，京東（09618）和阿里巴巴（09988）分別成為其第一和第二大持股。從畢非德「食老本」到「沽神」人棄我取，皆貫徹他倆的個人風格。先講做醫生出身、現年52歲的Michael Burry，其成名一役是2008年精準預測金融海嘯爆發，力排眾議瞓身押注，結果成為「海嘯大贏家」。荷里活在2015年把其事跡拍成《沽注一擲》，令Michael Burry名氣更盛，不少市場人士密切追蹤這位「沽神」最新投資動作，期望捕捉他又一次「神預測」。 Michael Burry掃京東阿里根據最新披露，Michael Burry旗下Scion Asset Management（SAM）基金在第一季出現罕見的「大動作」，幾乎「孤注一擲」地大幅增持中概股。截至3月底，京東和阿里（美股
Yahoo財經專欄
大茶飯│恒指季檢快手大熱（青冰）
唯一要挑剔的是北水近期連續七天減持快手，所以股價明顯跑輸其他科技股，但既然騰訊（700）短視頻業務咁勁，快手無理由會差，博染藍之餘仲可以博埋下周的業績。
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香港電台-財經
據報平保擬進一步減持滙控股份
彭博新聞引述知情人士報道指，中國平安正考慮進一步減持滙控股份。報道指，其中一個選項是直接在公開市場出售，另一選項是向中東主權基金或富豪出售大部分股份。報道引述知情人士指，雖然目前平保有董事會成員正在訪問海灣地區，但不清楚有沒有就出售股份進行正式會談。本月至今，平保已出售價值5000萬美元的滙控股份。報道又指，平保現時持有滙控股份價值約為133億美元，減持反映希望鎖定利潤，並認為推動滙控作出更大改革的成功機會不大。持有滙控股份的平安資產管理和滙控都拒絕回應報道。
香港電台-財經
聯儲局官員：美國應在更長時間內維持利率於高位
3名美國聯儲局官員表示，在政策制定者等待更多通脹放緩證據的情況下，聯儲局應在更長時間內將利率保持在高位。克利夫蘭聯儲銀行總裁梅斯特表示，需要更多數據以確認通脹率正在向聯儲局2%的目標邁進，並建議當局在更長的時間內將利率維持在高位，以實現這一目標。她指，隨著當局對通脹路徑的認識逐漸清晰，將限制性立場維持更長時間是審慎的做法。里士滿聯儲銀行總裁巴爾金亦同意，聯儲局需要在更長時間維持高利率，認為美國的需求需要稍為放緩一些才能達到當局的目標。他指，隨著供應鏈的修復，商品通脹已大幅下降。紐約聯儲銀行總裁威廉姆斯認為，現時沒有理由調整貨幣政策，不指望在短期內，能夠獲得對通脹邁向2%目標的更大信心。
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百威亞太季度收入跌改善業績靠大型賽事
這家主打高端市場的啤酒企業，要改善業績只能靠下半年的全球體育賽事重點︰裴梓龍去年第一季，中國正式從新冠疫情中「全面解封」，人們紛紛外出聚會，餐廳及酒吧的生意快速復甦，啤酒銷量大增，不少品牌創下了銷量新高。然而一年後，正是因為去年基數高的問題，各大品牌的啤酒銷量表現都不太理想。根據已公佈業績的酒企，青島啤酒(0168.HK; 600600.SH)首季營收按年下跌5.2%，燕京啤酒(000729.SZ)營收增速只有1.7%，遠低於去年同期的13.7%。到最近公佈業績的百威亞太控股有限公司(1876.HK)，今年首季度收入同樣比去年同期下跌0.4%至16.4億美元，期內總啤酒銷量減少4.8%至21.12億公升。更令投資者失望的是，青島啤酒和燕京啤酒首季利潤按年仍有所增長，但百威亞太就算將今年第一季的銷售成本節省了4.4%，但整體純利仍下跌3.4%至2.87億美元，其中中國市場的銷量及收入分別下跌6.2%及2.7%。公司聯席主席及首席執行官楊克(Jan Craps)解釋，首季表現未如理想，主要受到中國及韓國銷情溫和影響，同時因為高基數效應，再加上中國廣東等地3月受到大暴雨等極端天氣
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樂風夥成長希望基金會辦「漫遊深旺」導賞團｜多圖
本港新晉發展商樂風集團早前透過旗下樂風關愛社會企劃(LOFTER-Care Community Programme)，夥拍本地非牟利兒童機構「成長希望基金會」舉辦「漫遊深旺」導賞團，與參加活動的小朋友一同漫步遊歷深水埗、旺角等區內多項本地特色歷史建築，透過講述歷史背景和實地參觀，認識更多香港傳統文化及本地建築特色。
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京東(09618):以舊換新有助刺激存量置換需求
京東集團(09618)首席執行官許冉表示，首季整體活躍用戶數在去年第四財季後再次取得兩位數增長，用戶滿意度亦逐步回升，集團對中長期增長及繼續獲得市場份額信心增強。她在業績說明會上指出，中國消費市場大，而且保持高度分散格局，隨著線上平台效率不斷提升及模式創新，目前30%左右線上化率將進一步提高。商超、家居家裝等線上滲透率仍有很大提升空間，亦是京東目前增長較快的品類。許冉又提到，距離上一次以舊換新已10年左右，大件耐用品進入換新周期，有助於刺激存量置換需求。京東正與地方政府對接，有一些陸續上線，期待接下來會有更多補貼落地。去年以舊換新銷售在家電大盤的佔比在中高個位數左右，今年以舊換新會為家電品類帶來更多增量，銷售佔比亦會提升。她又說，未來會堅定圍繞核心業務進行技術投入，包括人工智能大模型方面的應用。（BC)#京東
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夏寶龍實地了解橫琴粵澳深度合作區建設情況及跨境車流狀況
中央港澳辦、國務院港澳辦主任夏寶龍昨在澳門第四天考察調研行程，到橫琴實地了解橫琴粵澳深度合作區建設情況。夏寶龍昨日上午在行政長官陪同下，與澳門愛國愛澳人士茶敍，之後和行政長官賀一誠到達橫琴口岸，在保安司司長黃少澤陪同下考察客貨車聯合一站式車道及隨車人員驗放廳，了解跨境車流狀況，以及相關措施實施後的運作情況。抵達橫琴後，夏寶龍隨即前往深合區政務服務中心，感受澳門居民在深合區享用多項特區政府服務的便利。夏寶龍又考察澳門新街坊和配套的濠江中學附屬橫琴學校，走訪學校校園及多項教學設施。夏寶龍隨後到訪了兩家在深合區營運的澳門企業，了解他們抓緊深合區建設機遇，拓展業務的經歷。夏寶龍昨晚返回澳門，今日將繼續在澳的第五天考察調研行程。（BC)#夏寶龍 #澳門
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中俄就深化兩國關係發聯合聲明　美方:中方「不能兩者兼得」
中國和俄羅斯就深化新時代全面戰略協作伙伴關係發表聯合聲明，雙方商定在貿易、投資、能源戰略、金融和探月等領域加強合作，又反對任何阻撓兩國關係正常發展的企圖。中俄雙方亦再次對美國為維持自身絕對軍事優勢而破壞戰略穩定的企圖表示嚴重關切，將加強協調配合，應對美國對中俄的敵對政策。美國白宮發言人讓皮埃爾在回應時指，中俄聯合聲明並沒有新意，而美方認為，中方企業協助俄羅斯發動針對烏克蘭的戰爭是不可接受。國務院發言人帕特爾指中方不能夠兩者兼得，即是在支持俄羅斯的同時改善與西方的關係。他指出，中方支持俄羅斯國防工業，不僅威脅烏克蘭的安全，亦威脅歐洲的安全。對於中方支持和平進程，帕特爾就說，從美方角度來看，解決烏克蘭問題的方法很簡單，就是俄軍撤出烏克蘭。（BC)#中俄關係 #美國國務院 #美股 #俄烏戰爭
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IMF:美國維持開放貿易體系更符自身利益而非對華徵收新關稅
國際貨幣基金組織(國基會/IMF)表示，美國維持開放的貿易體系更符合自身利益，而不是對中國商品徵收新的懲罰性關稅，並指出美中兩國應共同努力解決貿易緊張局勢。IMF 發言人表示，美國總統拜登周二宣布的貿易限制措施，可能會扭曲貿易和投資，令供應鏈碎片化並引發報復行動，指出這種碎片化可能會讓全球經濟付出高昂的代價。發言人又稱，去年全球貿易限制約為3000項，高於2019年的1000項，在地緣政治集團嚴重分裂的最壞情況下，這可能會令全球經濟產出減少約7%，相當於減少了日本和德國 GDP 的總和。（BC)#IMF #美國 #中國 #美股
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美國宣布禁止從26家使用新疆棉花中國企業進口產品
美國宣布禁止從26家中國棉花製造商、貿易商或倉儲設施進口商品,以進一步杜絕使用維吾爾族強迫勞動製造的商品。美國國土安全部新增26家中國企業, 列入《預防維吾爾族強迫勞動法案》實體清單。聲明指出,被加列入清單的棉花製造商總部不在新疆,但其棉花來自新疆。國土安全部表示,對這批企業的指認將提高供應鏈的透明度,確保負責任的企業能夠對其供應鏈進行盡職調查,以確保其中不包括使用強迫勞動製造的商品。美國官員認為,中國當局在新疆西部地區為維吾爾族人,和其他穆斯林少數民族建立了勞改營。北京方面否認有任何虐待行為。（BC)#美國 #新疆棉花 #美股
香港電台-財經
港股美國預託證券與本港收市比較個別發展
港股美國預託證券(ADR)與本港收市比較個別發展。新經濟股方面，ATMXJ的ADR普遍較本港收市上升，其中阿里巴巴升幅逾6%，騰訊和美團升幅逾1%至逾2%。至於金融股，滙控ADR較本港收市跌逾1%，有報道指，最大股東中國平安考慮進一步減持滙控股份。另外，港交所和友邦的ADR則較本港收市升近1%或以上。
香港電台-財經
國際油價上升　原油庫存續減　就業市場趨穩將帶動需求
國際期油價格上升，美國原油庫存持續減少。分析指，上星期美國首次申領失業救濟人數減少，反映就業市場基本面強勁，預計未來汽油需求將強勁。倫敦布蘭特期油收市報每桶83.27美元，升52美仙，升幅0.6%。紐約期油報每桶79.23美元，升60美仙，升幅近0.8%。
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證監會簡化聯接式投資海外主動型 ETF
證監會發表經修訂的通函，容許採用聯接基金結構的證監會認可聯接交易所買賣基金(ETF），在符合某些條件的情況下，根據簡化規定投資於來自不同市場的海外上市主 ETF，當中包括主動型ETF。證監會稱，有產品發行人近期向證監會表示，非常有興趣把發展成熟的主動型ETF，以聯接基金結構的方式由海外引進香港。（BC)#證監會 #ETF
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「朗賢峯」乘勢加推60伙招標
鷹君(00041)與港鐵公司(00066)合作發展的何文田站上蓋項目「朗賢峯」，自上月底推售以來不足3周，已累售逾530伙，套現超過66億港元，項目昨日亦增添成交，位於 IIA 期的一個4房戶以約3503萬港元售出，呎價2.62萬港元。項目銷售成績理想，發展商昨日乘勢加推 IIA 期60伙以招標方式發售。（BC)#鷹君 #港鐵 #朗賢峯
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個別大銀行據報收緊工商舖按揭
《星島日報》報道，傳個別大型銀行收緊工商物業按揭，恒生銀行(000011)除了上調工商舖按揭息率至大約 P(最優惠利率，現為5.875厘)水平，更暫停接受樓齡太高的工商舖按揭申請；中銀香港（2388)則把工商物業按揭息率調高至 P以上。 (BC)#恒生 #中銀香港 #工商舖按揭