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King Sir傾樓│四項訊息對樓市有重要啟示(葉景強)

四項訊息對樓市有重要啟示
金管局出乎意料地調低壓測要求,明顯有托市之嫌。

上星期,在短短兩天內市場出現多過重要消息。先在上周四凌晨,美聯儲局公佈大幅加息3/4厘,其後本港五大銀行隨即宣佈加息1/8。一天後,港府宣佈放寬入境限制至「0+3」,同一時間金管局發出指引,將按揭壓測由3厘調低至2厘;以上四項訊息對未來樓市走向均有着重要啟示。

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美聯儲局一如市場預期大幅加息3/4厘以遏制高居不下的通脹,主席鮑威爾更在記招會上大力放鷹,未來數月將繼續大幅加息已幾近肯定。

其後,本地五大銀行亦宣布加息1/8厘,但加幅比市場預期1/4厘為低,主因是銀行結餘還約有1,200億元,加幅算是非常溫和,對每月供款只是增加約1.5%,加息對心理影響大於實際。然而,未來不排除資金會持續流出香港,或美繼續加息令本地銀行要追加利息,估計年底時本港將加息至約半厘。當市場預期未來會繼續加息,買家將放慢入市步伐,這趨勢在短期內將難以逆轉。

另一方面,港府今次進取地宣佈放寬入境限制至「0+3」,與之前需要坐三天「酒店監」加四天「禁堂食」 相比已是大躍進,但商務客來港經商逗留時間短,大多要跟客戶或高管社交聚餐,未能全面放寬限制對商務客吸引力始終有限,對旅客更是吸引力全無。然而,隨着亞洲多國全線放寬入境限制,加上中央政府支持香港要盡快打通「國際關」以保金融中心地位,只要疫情沒有反彈,相信有望在未來一兩個月內放寬至「0+0」。

與內地通關 見底之時

至於金管局出乎意料地調低壓測要求,明顯有托市之嫌,此舉令部分收入不足的買家能進入市場,或以同一份收入能買入更大的單位。但今次樓價下跌的問題,不是買家收入不足,而是他們深怕樓價會繼續跌而不敢貿然入市,因此這次減辣對樓市不會有太大效果。然而,港府深知樓市大跌帶來的惡果,此舉明顯釋出重要的訊息就是要樓市平穩,金管局手上還有非常多的籌碼可用,如放寬SSD、BSD、AVD、按揭成數等,在需要時將大派用場。

總括來說,市場對未來樓市下跌預期已形成,「0+3」及調低壓測要求亦不能改變此趨勢,除非新盤大幅減價,否則短期內成交將持續低水平。但如11月前後能放寬至「0+0」,估計樓市將有機會短暫回穩或輕微反彈。至於樓市幾時才能轉勢,相信到香港正式與大陸通關之日,就會是樓市回升之時,而大通關時間可能會在明年的第一季尾、第二季初。

葉景強(King Sir)

本欄隔周二刊出