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KingSir傾樓│撤辣穩樓市 激活交投(葉景強)

撤辣穩樓市 激活交投
新一份財政預算案終於出爐,樓市辣招一次過撤銷。 (NurPhoto via Getty Images)

全城關注的新一份財政預算案終於出爐,焦點落在樓市辣招會否全面撤銷,過去數周不斷有議員、學者、發展商、代理要求全撤以挽救垂死的樓市,財爺最終回應了訴求。然而,去年10月施政報告的「半減辣」推出後,樓價依然下跌,今次的三項辣稅全撤又會否令樓市起死回生呢?

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大大節省買第二層住宅稅款

首先,2010年推出的額外印花稅(SSD),目的是壓抑住宅的短期炒賣(俗稱短炒/摸貨)。在撤辣生效後,買家或炒家今天買入物業後,明天即可賣出而不需再付額外5%至20%印花稅。有投資物業經驗的讀者都知道,短炒的目的就是想賺快錢,買入有「水位」的單位後需在成交期內摸出,否則賣唔出就要撻訂賠佣或迫住上會,因此短炒的出現必須在市場交投熾熱的情況下才會發生。在工商舖及車位市場是沒有此税項,但在今天高息及疲弱經濟的環境下,炒賣個案甚少出現,因此筆者相信住宅短炒個案不會因此而大幅上升。

而推出新住宅印花稅(NRSD)的目的是壓抑投資需求,如買第二層樓就要付重税。在撤辣後,稅率由原本劃一的7.5%回復到正常的300萬元以下的$100至2173.9萬以上的4.25%。上年的施政報告將辣稅減半,有關成交由去年10月的76宗大增至今年1月的288宗,數字上大升近三倍,但實際上只是增加了約200宗,原因7.5%印花稅對一個投資者來說不是一個小數目,相等於近兩至三年的租金收入。如你想買一層600萬的單位,原本要付45萬稅(7.5%),撤辣後只需付13.5萬(2.25%) ,如買一層300萬的話,原本要付22.5萬(7.5%),現只需100元,大大節省購買第二層住宅的稅款。

King Sir預計無論港人或非港人以公司名義買樓的比例將大增,尤其是購買豪宅。
King Sir預計無論港人或非港人以公司名義買樓的比例將大增,尤其是購買豪宅。 (josephmok via Getty Images)

換樓客及投資者受惠

撤銷此辣稅對換樓客及投資者最有利。換樓客不用再預先繳付高昂的稅款及不需因急於放賣而要大幅降價求售。至於對一些想買多一兩層樓來收租的投資客,成本平了絕對是好消息,而他們大多傾向買一些600萬以下的細單位,貪其首期少、易租出、回報相對高、銀碼細易入易出,尤其是450萬以下的,印花稅只是100元至1.5%,如得寶花園、荃灣中心、河畔花園、屯門市廣場等大型屋苑有大量400萬以下的放盤,而這些屋苑租金回報一般有3.5%至4%,有些甚至高達4.5%,足以媲美定期存款,因此筆者相信,隨着定期利息見頂,被壓抑十多年的投資需求將逐漸釋放出來。

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還有原為壓抑非本地居民及以公司名義置業的買家印花稅(BSD)亦撤銷,由原先需付的15%大幅減至100元至4.25%,即與本地居民買樓的稅款無異。筆者預計無論港人或非港人以公司名義買樓的比例將大增,尤其是購買豪宅。另外,非本地居民來港投資置業以內地人為主,但他們在港買樓卻遇上三大難題:一是內地經濟仍然疲弱;二是國內資金管制流出困難;三是人民幣兌港幣貶值令成本增加。

內地客南下置業料增

然而,樓價由高位至今已下跌兩成多,加上現在完全不需付辣稅,一來一回平了三四成,對他們來說有一定的吸引力,估計內地人來港投資置業將逐步增加。

至於暫停實施物業樓按貸款2厘的壓力測試,對上車客來說,可用同一份人工買大一點的單位。而3,000萬元或以下的自住物業按揭成數上限由原本五成放寬至七成,另3,500萬元以上提升至六成,對一些想買中價豪宅的買家有一定的幫助。

總括來說,政府需則錯過了撤辣的最佳時機,但總算把握到最後時刻,免得像2003年的資產大蒸發而帶來經濟崩潰、民不聊生的嚴重後果。筆者相信此次撤辣能穩定樓市,激活買賣成交,而樓價在短期內將會在窄幅上落,但能否重回上升軌道,還要看美國減息進程,以及本地和國內的經濟復甦步伐。

葉景強(King Sir)