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KingSir傾樓│舊樓跌幅大的三個原因(葉景強)

舊樓跌幅大的三個原因
每個屋苑跌幅多與少,背後都有着很多不同因素影響。 (tommy via Getty Images)

不經不覺樓市已跌了三年,總體樓價已由2021年8月高位下跌了27%。根據美聯物業統計,十大屋苑跌幅分別為太古城(33.8%)、沙田第一城(31.6)、美孚新村(31%)、康怡花園(30.2%)、海怡半島(29.9%)、黃埔花園(29.2%)、嘉湖山莊(29.2%)、新都城(28.4%)、麗港城(26%)、映灣園(24.8%)。雖則大家都是大型屋苑,但為何有些跌幅較大,有些則相對較少呢?

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樓齡越高 跌幅越大

當然,每個屋苑跌幅多與少,背後都有着很多不同因素影響,然而,縱觀以上的跌幅排行榜,心水清的你會發覺屋苑樓齡越高、跌幅就越大。再仔細觀察一下,首三大跌幅的屋苑,以第一期落成計,樓齡全都超過40年,而美孚新村更高達56年,最後一期亦已落成超過45年。相反,其後的七大屋苑相對較新,沒有一個樓齡超過40年。屋苑樓齡對樓價其實有着極大影響,原因有三︰

按揭短 轉手難 劈價勁

一) 按揭年期較短。以美孚新村為例,如你買入已落成56年的第一期,想承造7成按揭的話,銀行最盡都只能用80年去減樓齡,即最長只可分24年攤還。如你還要申請9成按揭的話,那就必須要經香港按揭證券有限公司批核,他們會以75年去減樓齡,因此最長的供款年期只得19年。當按揭年期「被縮短」,每月還款就自然會增加,銀行要求買家的入息亦會相應提高。同一份收入,買家其實可以選擇買新啲買大啲,因此有得揀都未必會揀樓齡太高的屋苑,需求少了,跌幅自然較大。

就算沒有像美孚新村那樣「年紀大」的太古城和沙一,它們的樓齡大部份其實都已超過40年。
就算沒有像美孚新村那樣「年紀大」的太古城和沙一,它們的樓齡大部份其實都已超過40年。 (estherpoon via Getty Images)

二) 未來轉手較難。就算沒有像美孚新村那樣「年紀大」的太古城和沙一,它們的樓齡大部份其實都已超過40年,正所謂「未諗買、先諗賣」,一層樓很少會住過世的,今天兩公婆買一單位自用,說不定幾年後家庭成員增加了、又或是升職加薪想住大啲改善生活,到賣樓時層樓的樓齡可能已近半百,下手買家接你貨就要同樣面對按揭年期被縮短的情況,因此部份買家對樓齡大的屋苑始終有所保留。

三) 劈價能力較強。兩星期前,美孚新村就有一個低層三房以450萬易手,每呎$6757創出近年新低,原業主早於1997年以380萬買入,就算今天平賣都仲有錢賺。又例如上月太古城出現一宗500萬兩房成交,呎價低見$10331,原業主於1995年以252萬買入,持貨29年,帳面仍大賺249萬,單位升值近一倍。一些樓齡大的屋苑,業主大多在早年買入, 層樓極可能已full pay,沒有太大的債務負擔,因此業主有本錢大幅劈價,屋苑只要多幾個這類低價成交,它的平均呎價就會很易被拉低。

葉景強(King Sir)

本欄隔周三刊出