雅虎香港財經 KingSir傾樓│舊樓跌幅大的三個原因（葉景強）
不經不覺樓市已跌了三年，總體樓價已由2021年8月高位下跌了27%。根據美聯物業統計，十大屋苑跌幅分別為太古城（33.8%）、沙田第一城（31.6）、美孚新村（31%）、康怡花園（30.2%）、海怡半島（29.9%）、黃埔花園（29.2%）、嘉湖山莊（29.2%）、新都城（28.4%）、麗港城（26%）、映灣園（24.8%）。雖則大家都是大型屋苑，但為何有些跌幅較大，有些則相對較少呢？
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樓齡越高 跌幅越大
當然，每個屋苑跌幅多與少，背後都有着很多不同因素影響，然而，縱觀以上的跌幅排行榜，心水清的你會發覺屋苑樓齡越高、跌幅就越大。再仔細觀察一下，首三大跌幅的屋苑，以第一期落成計，樓齡全都超過40年，而美孚新村更高達56年，最後一期亦已落成超過45年。相反，其後的七大屋苑相對較新，沒有一個樓齡超過40年。屋苑樓齡對樓價其實有着極大影響，原因有三︰
按揭短 轉手難 劈價勁
一) 按揭年期較短。以美孚新村為例，如你買入已落成56年的第一期，想承造7成按揭的話，銀行最盡都只能用80年去減樓齡，即最長只可分24年攤還。如你還要申請9成按揭的話，那就必須要經香港按揭證券有限公司批核，他們會以75年去減樓齡，因此最長的供款年期只得19年。當按揭年期「被縮短」，每月還款就自然會增加，銀行要求買家的入息亦會相應提高。同一份收入，買家其實可以選擇買新啲買大啲，因此有得揀都未必會揀樓齡太高的屋苑，需求少了，跌幅自然較大。
二) 未來轉手較難。就算沒有像美孚新村那樣「年紀大」的太古城和沙一，它們的樓齡大部份其實都已超過40年，正所謂「未諗買、先諗賣」，一層樓很少會住過世的，今天兩公婆買一單位自用，說不定幾年後家庭成員增加了、又或是升職加薪想住大啲改善生活，到賣樓時層樓的樓齡可能已近半百，下手買家接你貨就要同樣面對按揭年期被縮短的情況，因此部份買家對樓齡大的屋苑始終有所保留。
三) 劈價能力較強。兩星期前，美孚新村就有一個低層三房以450萬易手，每呎$6757創出近年新低，原業主早於1997年以380萬買入，就算今天平賣都仲有錢賺。又例如上月太古城出現一宗500萬兩房成交，呎價低見$10331，原業主於1995年以252萬買入，持貨29年，帳面仍大賺249萬，單位升值近一倍。一些樓齡大的屋苑，業主大多在早年買入， 層樓極可能已full pay，沒有太大的債務負擔，因此業主有本錢大幅劈價，屋苑只要多幾個這類低價成交，它的平均呎價就會很易被拉低。
葉景強（King Sir）
本欄隔周三刊出
