【胡．說樓市】拆解甩名程序 想避辣稅有咩要注意？

甩名化身首置客避辣稅，就連財爺都開腔關注事件，不排除出招堵塞漏洞。只因甩名過程中，業主只需按業權分數，繳交較低門檻的印花稅就可以，日後再買樓，就不用繳交15%雙倍印花稅。但甩名過程中，都有特別地方要注意！

「問題1: 分權共有 VS 聯權共有有分別?」

用「分權共有」持有的物業，業主按不同比例業權持有物業，例如兩夫婦，每人可各自持有50%及50%的業權；或者其中一方持有1%、另一方持有99%也可以。以「聯權共有」，亦即俗稱「長命契」方式持有物業，由於持有人等於共同擁有該資產的全部，又應該點計算比例呢？稅局稱，一般會當一半一半計算。

「問題2: 釐印費的計算方法?」

至於甩名時要交一次釐印費，應該如何計算? 究竟是先將樓價計算一半價值，然後再計印花稅；還是以樓價總價計印花稅，之後再除以二? 事關兩條數差異可以很大。

舉例一層市值600萬物業，先將600萬除二，亦即按300萬計1.5%印花稅，亦即45,000元。但如果按市值600萬徵收3%印花稅，之後再除二，業主就要交90,000元稅項，兩者相差足有一倍。稅局指，當局一般都會以前者計算，除非準買家在簽署買賣合約，在未正式成交前，希望進行加名(NOMINATION)，加入直系親屬名字，而該親屬本身又持有一層物業，稅局才用後者方式計稅。

「問題3: 對銀行按揭有沒有影響?」

交易金額高低也直接影響釐印費，所以有業主在近親轉讓時一元也不收，藉以節省交易時的釐印費，有機會被視為「送契樓」，銀行在承造按揭上會有戒心。因為「送契樓」牽涉《破產條例》，若送契人士在五年內破產，破產管理局有機會認為是欺瞞財產來作轉讓，所以有機會收回物業。

就算並非「送契樓」形式轉讓，而純粹以低於市價交易，稅局也有權追收跟市價計算的印花稅差價，而且由兩個名甩至一人名，銀行可能需要重新批核按揭，包括按揭成數，以及能否通過壓力測試。若成交金額訂得太低，銀行有可能按買賣成交價計算市值，變相減低可借貸金額。