胡.說樓市│實測鐵路盤方唔方便!尚瓏開價點睇?

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老行尊經常都說,買樓一定要買「location、location、location」,尤其鐵路站項目特別保值,因為有鐵路接駁,交通四通八達十分方便。今次我們就來到西營盤區,都跟大家參觀一個即將開售的新盤,叫「尚瓏」即將開售。這個盤的伙數及規模並不大,勝在鄰近西營盤港鐵站,究竟鐵路因素有多方便呢? 我們決定跟大家實測一下。

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出發前看google map說,顯示「尚瓏」在A1出口旁邊,說實在位置不算遠。但我由「西營盤站」列車月台開始走出去,搭扶手電梯上一層已經來到月台,出閘後尋找「A1」出口,怎料隧道長又彎,有點像「尖沙咀站」行往「尖東站」路程。雖然偶然有一些自動行人系統可省卻一點腳骨力,沿途也有一些指示上站口的時間,但來到盡頭,還要再搭一條扶手電梯,上半層後再搭多一次扶手電梯才能到地面走出地面。出站口向左轉,繞個彎就是「尚瓏」。

樓盤第二個問題,就是位置及景觀。以地區計算,「尚瓏」所在的西營盤,環境比較老化,街舖都為專售賣海味參茸的「海味街」,而樓上就是一些舊式樓宇。其實「尚瓏」本身都由舊樓併購而成。

小型發展商「永光地產」在2016年3月先收購一部份地盤「皇后大道西150-158號」,其後輾轉售予「百利保」及「富豪酒店」。「富豪酒店」再收購毗鄰全數「皇后大道西160-162號」,變相擴大了地盤,終於發展為一座提供130個單位的物業,但環顧四周,相信轉型仍需時。

環境老化有待改進,樓上感覺會否截然不同? 地盤仍屬樓花,預計「關鍵日期」定於2022年11月,意思起碼有20個月樓花期,所以為了讓大家更感受實際景觀,攝影師哥哥決定出動航機拍攝。

從高空俯瞰,初步也見到地盤雛型,採用一字形排開,清一色扭「皇后大道西」方向。明明「皇后大道西」車來車往,為何偏偏把樓盤扭向「皇后大道西」呢? 因為扭向南面會正望「贊育醫院」,未必人人鍾情,所以設計上都扭向北面,寄望高層可望維港景。

至於高層又真的能望海嗎? 「尚瓏」地盤劃為「住宅甲類」,最高可興建高度為110米,基座兩層商舖、住客會所設施、空中花園連結構轉接層,把整座大廈墊高了22米。所以住在低層,都幾乎肯定高過前方對面馬路的幾層高唐樓。我們把航拍機飛至60米左右,相當於10樓的高度,你會見到唐樓後方還建有一些商業樓宇,但因為被前方唐樓擋一擋,變相拉遠了樓與樓之間的距離,所以並不算十分壓迫,但原來日後也有變數。

翻查規劃大綱,地皮最高高度為130 米。地盤佔地22,023呎,市建局預計會重建為121,527呎商住項目,提供189個住宅單位,最快2028-2029年落成,由於位置剛在「尚瓏」的東北面,也意味五年後,東北面都會有近樓景阻擋,影響了視野。所以說到這裡,如果真的鍾情「尚瓏」,我覺得揀樓上有兩點值得留意。第一,同層單位揀選字母愈大的單位,位置會愈遠離東北面,景觀較偏離相對有保障一點。

一房細單位面積清一色265呎,內櫳分別不大,固然可按照上述定律來揀樓;而開放式則只得一柱;唯獨是兩房,A室431呎較偏向東北,而F室427呎則較偏西北,由於單位內櫳沒有差異,面積大小只反映牆身,A、F室之間更應該先選「F室」,但也要留意「F室」廚房及洗手間的氣窗,會對正毗鄰「垃圾房」的氣窗,自己需要衡量。

至於揀樓上要注意的第二點,就是因為高低層景觀差異不大,所以高低層之間只需按銀碼作排序。發展商開出了首批50個單位,全數都是中低層而已,平均即供均價已經高達30,814元呎,我覺得有點「拿脷」,皆因比起附近的嘉里發展的「西浦」、宏安的「薈臻」、盈大的「盈峰一號」等,說樓齡也只是十多年,但二手價只是20,070至23,000元呎,顯然發展商開價頗心雄。

說得具體一點,除非你能購得最平價單位,否則去到中層以上,價格都已經超出市價。好像「尚瓏」一個242呎開放式單位,折合688萬-765萬元入場;相同銀碼在二手市場卻買到一房單位;至於「尚瓏」一房單位756-836萬元,但同一銀碼在區內都買到一房,但面積大近百呎。重點是發展商付款辦法沒有特別方案,既無高成數一按、又無二按等,買家為何不選擇現貨市場?

可能你會說,市建局收購價也要24,051元呎吧,應該可以支持到「尚瓏」開價? 但連同垃圾房及足球場在內,其重建樓面會否比現時為多,所以理應對地價有攤薄作用。如果真的比較,我覺得看日後招標時的投地價、以及市建局開出招標條款,對照樓盤開價高低應該具指標。