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【胡.說樓市】上車唔夠錢 借稅貸做首期可行嗎?

縱然《施政報告》推出新按保,首置客買層800萬物業付一成首期就可以,但別以為上車變得輕鬆,因為未計雜費,首期至少八十萬。有人存心靠父幹、有人希望天降橫財,但更多人透過財技來獲取這筆首期。稅季當前,銀行低息稅貸五花八門,稅貸又能否成為首期一部份呢?

《胡.說樓市》斷斷續續收過觀眾查詢,查問借稅貸做首期可行性。若以今年銀行稅貸息率兩厘計,按一般稅貸最高可批月薪10至12倍基準,一個月入四萬元的私樓家庭,最高可提取48萬元的貸款,攤分三年還款期,每月還款額13,800元。然而無論金管局抑或按揭證券公司,原來也規定首期並不能來自借貸。

但銀行怎樣知道「首期是否來自借貸」呢?除了要求買家在申請表上申述「首期資金來源」,究竟是透過「儲蓄存款」、「出售資產」、「由第三者送贈」、或是「借貸」外,銀行在查閱準買家的信貸報告也會得知借貸狀況。

因此借稅貸做首期,理論上行不通,但當然部份人會走灰色地帶。例如曾經有部份個案,以丈夫名義申請稅貸,之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至太太戶口。太太單人名買樓、單人名申請按揭,字眼上可能迴避了首期來自借貸的嫌疑。

撇除稅貸作首期的考慮,如果一個準買家借取稅貸後,而日後有申請按揭話也值得留意。因為稅貸跟其他貸款都一樣,也需要一併計算供款佔入息比率,故會影響借貸能力。

以剛才例子推算,一個月入四萬元家庭,要通過供款佔入息一半、以及加息三厘壓力測試下,最高可負擔貸款額是390萬元。但將稅貸供款計算在內,可負擔貸款額就會大減至138萬元,大大削弱了貸款能力65%。若果稅貸還款年期只餘下兩至三期,或戶口有足夠現金找清貸款,銀行則有機會豁免計算。