【利財筆記】樓市加辣 細價樓最傷（林本利）

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香港政府上周突然宣布為樓市加辣，劃一提高買賣住宅物業印花稅至15%，僅首置人士倖免。林Sir就新稅率教大家以投資者角度計計數，對200萬至2,200萬元樓價影響，發現加辣對細價樓影響最大，或跌超過一成，對大價樓影響則最少，跌幅約半成。

中原樓價指數（CCL）近期直迫去年147點的高位，林Sir早估計港府今年底或會出招打壓，但估不到會提早出招。辣招一出，各路樓市分析意見紛陳，林Sir留意到有專家說15%稅率對貴價樓影響最大，他直言不少傳媒與專家的分析是錯。

林Sir以數據分析（見表），今次加辣對細價樓影響最大，大價樓影響最小。如影響樓價的其他因素不變，單計新印花稅的影響，若投資者買一個400萬元的單位，原先的雙倍印花稅為4.5%即18萬元，因此投資者總共要斥資418萬元。

即使樓市加辣，精明的樓市投資者不會願意因此多花資金，若他依然動用418萬元買這個單位，那麼樓價便應跌至363.5萬元，投資者才願意買入。因為363.5萬元樓價，加上15%稅項即54.5萬元，便是418萬元，即是投資者原來要付的金額。由400萬元跌至363.5萬元，樓價跌幅為9.1%。

林Sir計算了各類價位單位，樓價要跌至哪個水平投資者才願意買入。原來300萬元物業，要跌10.4%至268.7萬元，投資者才願意承接。但2,200萬元的高價物業，只要跌5.7%至2,075.7萬元，投資者仍可用原來的入市金額購入。

料跌足3年 累跌兩成

由此可見，大價物業在加辣後跌幅最小，細價樓估計跌得最多。當然，林Sir強調這個表沒有理會其他影響價格的因素，個別單位視物業情況，跌幅會多於或少於這個水平。

加辣後樓價會跌多少？林Sir維持一貫的答法：「不知道！我仍然認為樓市會跌3年，即2016至2018年樓價向下，累積跌兩成，估計跌至一個合理的供樓負擔比率，即是接近40%左右。」參考中原地產公布的供樓負擔數據，估計現時400平方呎單位為49%、600平方呎單位為53%，林Sir認為現水平並不合理，應跌至20多年的平均水平才合理，即400平方呎單位約42%、600平方呎單位約49%。

受制於統計處每季才公布家庭入息數字，中原地產統計的供樓負擔水平屬滯後數字，因此大家可以從中原樓價指數、通脹水平、利率水平，預視供樓負擔比率未來將升或跌多少。

林Sir估計等到明年中才是上車客的入市窗口，「若息率只微升，相信CCL再跌至今年低位127點的機會較低，跌至130多點大家也會湧入去吧！」加辣對一二手樓、非住宅市場、地產股和收租股有何影響，下期續談。

作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com