【地產專題】按樓炒股成趨勢 專家籲防加息風險

港股牛氣沖天，不少於股海獲利的準買業主加快入市步伐，間接帶動新盤銷情；另邊廂，透過將物業轉按、加按套現炒股的投資者愈來愈多，更有財務公司推出為「炒股」而設的物業貸款計劃。隨着港股持續攀升，有意「按樓炒股」將成趨勢，不過專家提醒利用物業套現，實存在一定風險，若加息期降臨，投資成本必大增。

自4月初復活節長假期後，港股就如坐上直升機，在短短兩周間，恒生指數已急升逾2,300點，成交金額也激增至平均每日近2,000億元，曾創出有紀錄以來新高，及至周五（24日），恒指收報28060點，較本月初上升2,978點，距離2007年牛市浪頂的31958點，僅有3,898點距離。受股市帶動，新盤交投也持續暢旺，長和（00001）旗下將軍澳緻藍天全盤1,648伙於短短兩周間售罄，為2013年4月一手新例實施以來，銷情最旺的新盤。另外，會德豐地產油塘PENINSULA EAST的銷情也相當理想，該盤256伙在兩天間全數沽出。

值得留意的，是不少於股市早有斬獲的投資者趁機「套股換樓」，美聯物業住宅部行政總裁布少明透露，投資者於股市獲利，令他們的買樓預算變得鬆動，有部分買家原打算購入緻藍天三房單位，加碼改為購入四房單位。他透露，一名買家於股市獲豐厚利潤後，隨即將資金投入樓市，斥資逾1,900萬元購入西營盤星鑽單位。布少明相信，港股創2008年金融海嘯後新高，將觸發「套股換樓」潮，有利大額物業交投，他預計今年第二季逾2,000萬元的二手住宅成交量比率有望升至3%，創歷史高位。

準業主仍熱衷炒股

股市狂牛，不少散戶希望分一杯羹，上一次2007年的股市升浪中，「套樓換股」一度成為當時潮流，會否成未來新趨勢？紀惠集團行政總裁湯文亮早前曾表示，相信細價樓的準買家或會先擱置上車計劃，寧先將資金投入股市，「現在借錢難，樓價又貴，不如將錢先投入股市，香港人都有心態想搵快錢，我相信買樓的人會少了。估計細價樓的業主才會選擇賣樓去炒股，至於大價樓的業主，手頭現金一般較充裕，不需要賣樓才有資金去投資股票。」

美聯金融集團行政總裁黎家傑同樣認為「套樓換股」不會成為潮流，「套樓換股涉及的時間較長，你賣出一個單位，成交到成功套現，到真正投入股市，可能已錄得一定升幅，屆時的股市能否延續之前的升幅也是未知之數。同時你要於現在的市況下賣樓，可能要以折讓價賣出，打算套樓換股的人應該很少。」

美聯金融於3月底訪問大概100個本港客戶，有關他們會否套樓換股，結果顯示，絕大部分客人也沒有打算沽樓套現全力炒股。「事實上，他們仍擔心股市存在波動。即使部分客人持有多於一個物業，但他們只打算用多餘錢去買股票，部分客人表示會透過不同渠道套現，如透過加按物業或私人貸款，現時私人貸款的息率也不算太高。」

加按套現息口划算

至於只持有一個自住單位的客人，更加沒打算套樓換股，黎家傑指：「10個客人中有8、9個表示沒有這打算，很多經歷過2007、2008年金融海嘯的港人，現在的投資態度相對保守，只會用多餘的錢去炒股，同時也認為就算沽出物業套現，即使在股市賺到錢，但恐怕屆時樓價更高，再上車難度更大。再者，他們也認為物業一賣一買的成本甚高，這筆金額在股票市場未必賺得到。」

黎家傑表示，最近查詢加按套現的客人反而明顯增多，過去兩周已接到近30個客人查詢。他舉例指，假如業主持有一個市值約1,000萬 元的單位，已供款800萬元，餘下200萬元按揭供款，如銀行為物業估價為1,000萬元，業主本身的入息證明也足夠的話，正常可加按套現300萬至 400萬元。

他相信未來有意加按物業套現炒股的業主會進一步增加，「始終現在的息口仍低，大家都會想：『現在唔做幾時做』，業主透過物業加按套現出來的資金，就算計入實際利息及罰息，息率應該只介乎5%至8%，如你在股市賺到20%，其實是划算的。因此一定會有更多人做這動作。」

或惹政府再出招

不過，黎家傑表示，透過物業加按套現也具一定風險，「如按揭額高了，如日後加息，供樓壓力就會增加，你是否能夠負擔得起呢？也要想清楚。」他又指，業主將物 業加按後，銀行多設有罰息期，如業主在股市套利，想將該筆金額用作償還按揭貸款，就需要計入罰款，一般罰息期可能長達3年。（如於首年供款期內轉按，銀行 便有權向業主收取貸款額3%或50,000元作為罰息，以較高者為準。）」

他說：「另一個憂慮，是當美股上升到一定水平時，美國加息的機會大增。如道指於上半年升至2萬點，我估計美國政府會加息，幅度甚至有可能達半厘水平。」換言之，業主需要支付的利息支出或大增。

另一方面，若愈多愈多人透過物業加按套現，黎家傑憂慮金管局或有可能推出相應監管措施，「值得留意的是，有不少業主早已將物業供滿，同時已退休，靠收取租金生活，如果他們要加按套現作炒股票，當收到租金後，很有可能要用作償還加按的款項，某程度上金管局可能會出手監控。」

他又指，市場對私人貸款需求愈來愈多，當中亦存風險，「股市上升，一定有人賺到錢，但同時一定有人落唔切車，這班人可能是最散、最冇危機意識的一群，如股市 動盪而令他們的資本受影響，長遠而言對樓市一定有影響。如1997年金融風暴，是由貨幣大跌引發，股市隨後大跌，人們惟有於資產抽資金，令樓市下瀉。」

轉按新趨勢 套現再投資

除將物業加按套現外，業主也可透過將物業轉按以套取現金，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，近年透過物業轉按套現的業主比加按多，「通常轉按的原因是舊按揭及新按揭存在息差，但過去幾年的息率都十分平穩，純轉按個案較少，大部分是套現為主。」她表示，業主透過轉按套現的原因，是近年樓價持續上升，樓價有一 定水位，加上息口未加，套現作投資或再置業，也會有不錯回報。

業主如何透過轉按套現？王美鳳指，如業主有一個單位，樓價值500萬元，原在 A銀行承造按揭，尚欠銀行100萬元貸款，若他打算轉至另一家銀行B承造按揭，該銀行將重新為單位估價，同時為業主進行審批，如其還款能力，假如估價為 500萬元，最高可承造六成按揭的話，即銀行最高可借300萬元，而業主原欠銀行A100萬元，如他決定轉到銀行B重新承造按揭，變相可套現200萬元。

她說：「現在業主較流行將樓按轉至另一間銀行，這由於着數較多，包括可觀的現金回贈，如轉按價值300萬元的物業，銀行的現金回贈約有3萬元，根本不需要向 現有銀行加按借錢。」但她提醒有意轉按套現的業主，轉按過程需時，如物業由審批、處理契項等，當中所需一個至一個多月，「如果業主較有長綫的投資計劃，才會利用上述方式。」

券商推「按樓炒股」

也有私人貸款公司看準這契機，推出「按樓炒股」貸款。耀才證券（01428）旗下耀才易借財務有限公司日前推出「易借貸款計劃」，只要有物業在手，業主可隨時借錢及還錢，毋須每月固定供款，如資金用作即日買賣股票，更毋須支付利息。

王美鳳表示，有意轉按的業主要留意，新造按揭一般設有捆綁期，「你將按揭由一間銀行轉到另一間銀行，新銀行一定會為客人立下罰息期，為期約兩年，（現時一般P按通常不設捆綁期），換言之，你要考慮息口大有可能於這兩年內上升這因素。」

 

撰文：陳詠妍