【地產專題】零售市道快見底 投資者2017群起入市

隨着本港零售業於2014年步入寒冬期，商舖市場已經歷長達兩年多的調整，核心區舖租金較2013年的高峰期大幅回落逾三成至五成不等。10月份零售數據顯示本港零售市道似有見底跡象，是否意味明年商舖市場將見曙光？值得留意的，是市場多位商舖投資者認為商舖市場快見底，明年是入市的好時機，資深投資者「物流張」張順宜認為舖市快見底，明年將積極買舖；至於盛商舖基金創辦人李根興也相信明年舖市會復甦，打算於明年購入20間以上舖位。萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫估計，商舖租金的調節期仍需時6至9個月，換言之，商舖租金走勢最快於明年第一季後將更明朗。

2010年以來，本港商舖市場受惠於內地來港旅客消費帶動，錄得強勁升幅，商舖租金於2013年升至高峰，不少核心地段街舖租金於數年間升逾一倍，銅鑼灣一線街舖晉身為全球最貴舖租的地段。但隨着內地持續反貪、人民幣貶值，以及實施一周一行，訪港旅客數目大減，零售業表現大受拖累，商舖租金插水式下滑。本港四大核心零售區：銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角的舖位租金，普遍較2013年高位回落近四成，當中以銅鑼灣為重災區，個別舖位租金已跌逾五成，較極端的例子，跌幅甚至有七成至八成。

商舖租金經過兩年多的調整期，至今還未完全止跌，第一太平戴維斯預期，今年黃金地段街舖租金下調幅度仍達17%，遠高於年初預期的10%至15%的跌幅。同時，市場同時錄得多宗國際品牌棄租核心區旗艦舖的個案，如奢侈品牌PRADA將於本月底約滿後撤出尖沙咀半島酒店商場的地舖；美國品牌A&F於11月公布提早4年解約，棄守位於中環畢打街的旗艦店，美國快速時裝店Forever21也於明年撤離銅鑼灣京華中心共6層的巨舖。

零售數據跌幅收窄

不過，政府近月公布的10月份零售數據，零售額雖然連跌20個月，但跌幅已進一步收窄至2.9%，低於市場預期跌5.2%；其中珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物類別更錄得兩年以來單月最小跌幅，業界預期零售已逐步回暖，是否意味商舖市道有望見底回升？萊坊麥海倫表示，本港零售銷售額於今年4、5月時，按年跌幅近20%，跌幅相當厲害，「即是你本來做緊100元生意，跌至只得80元，及至9月、10月開始跌幅已經收窄，這是好事來的。」

她預期，零售銷售數字將於明年第一季見底，惟她相信商舖租金的調節期仍需時6至9個月，「即是最快要明年第三季才會出現明顯指標，當然現階段難較估計明年租金會否出現反彈，但我相信之後會有較健康的發展，不過，租金出現以往每年雙位數字增長的機會較細。」萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅認為，如在假期後訪港旅客和零售銷貨持續出現穩定的跡象，預計核心街舖租金將在明年上半年觸底。

減租有助調整市場

港府於11月再為住宅樓市加辣，全面提高住宅物業買賣印花稅至15%，市場資金明顯由住宅轉投至另一類物業市場，其中車位、寫字樓單位備受投資者追捧，但核心地段商舖買賣並未因住宅辣招而受惠。麥海倫指，由於大額商舖買賣銀碼較大，一直以來都是傳統商舖投資者的市場，故未見到資金明顯湧入商舖市場，「資金會較傾向進入商業物業，甚至海外物業，因為寫字樓在管理、找尋租客上，要花的功夫相對較投資商舖少。」

商舖市場經歷兩年多的調整周期，麥海倫指核心零售區的業主於過去半年已面對現實，為留住租客，願意調整租金，續租個案新租約普遍較舊租約減租三成，現在業主已明白到市場消費力已有大變化，接受新租約的租金減幅起碼是零售消費額的跌幅，即20%至30%，惟未見租客因為減租而積極承租，她解釋：「其實過去核心零售區商舖的租務需求，多來自國際品牌，目前仍未進駐本港的外國牌子，會先觀望本港的零售市場情況才作決定，要再花時間去觀察。至於現有的零售租戶，有些選擇撤出香港，也有個別商戶進行搬遷，利用租金下跌的機會，搬至更好的位置。」她更不排除明年仍陸續有大品牌撤出香港，或縮減香港分店的數目。

較看好細碼民生舖

業界人士對明年商舖市道未敢抱太樂觀期望，不過市場上不少投資者已蠢蠢欲動，打算於明年大舉入市買入舖位。其中資深投資者張順宜，直言舖位市場已差不多見底，明年會更積極買舖，預料將斥涉8億至10億元購買工商舖物業，其中舖位首選民生舖，較看好元朗及土瓜灣區舖位前景。他表示，目標為找到回報達3至4厘的舖位，最理想是合多類行業承租，尤其是飲食業，若找到合適舖位，認為業主減價兩成才吸引。

過去半年於舖位市場甚為活躍的李根興，今年7月份以來，已買入6間位於民生區的舖位，他相信商舖市場將於明年會復甦，他指當核心區售價跌幅喘定後，明年中後會是入市好時機，期望明年可買入20間以上的舖位。他表示：「我較鍾情細碼民生舖，例如街市地段或住宅區，應該避免旅遊區及大銀碼的舖，目標為2,000至3,000萬元以下的商舖為主，相信此類舖位價錢有望由低位反彈10%至20%。」他較看好元朗、荃灣、北角、佐敦、九龍城等地區舖位，主要受惠於人口增長、基建帶動，明年同時也會為留意核心零售區如旺角、銅鑼灣、中環的舖位。

李根興提醒投資者要小心個別地區的舖位，如深水埗及荔枝角，由於該區消費力較低，也有太多平盤供應，預期價錢將橫行；另外堅尼地城及香港仔舖位也於港鐵南港島線通車前已升過龍。此外，他認為要留意美國加息的步伐，「現在最怕是美國將會瘋狂加息，如一年加息超過三次，對市場心理上的影響會較大。」

撰文︰陳詠妍