【置業安居】收租還是買年金 (曾淵滄)

香港人口老化，人口壽命愈來愈長；長壽當然是好事，但是長壽而沒有錢過日子則一定不是味兒，只能說是晚景淒涼。因此，最近特區政府推出一個終身年金計劃，參與者只一次過繳交一筆錢給政府，政府就可以每個月付一筆年金給參與者直至當事人逝世為止。政府所定的終身年金，每10萬元保額男士每月可得到5,700元，女士因為比較長命，得到的錢少一點。另類年金 買樓收租

政府的終身年金計劃公布後，社會出現了相當熱烈的討論，也有不少人提出各種各樣的自製終身年金的方法。

實際上，長久以來，香港許多中產階層最流行的終身年金計劃，就是買樓收租。在年輕時開始買樓，買一個單位自住，再買另一個單位收租，退休之後，就靠收租過日子。開始的時候，收入較差，先買一個小單位，收入漸漸增加後，再買一個大一些的單位自住，又或讓家中孩子長大時作獨立房間居住，而小單位則用作收租，到退休後如果孩子們搬走，自己又可以再搬到小單位，大單位收租過日子，買樓收租為退休準備，就必須在退休前供完銀行按揭貸款。

買樓收租比政府的終身年金強，理由之一是租金會隨通脹而上升，而政府的終身年金每月的收入終身不變，10年、20年之後，就會知道錢不夠用；理由之二是自己逝世之後，可以有遺產留給家人，這是華人社會比較受歡迎的安排，終身年金在投保者逝世後可能一無所有。

租金上升 回報更豐

有人認為，以目前的樓價及收租回報率來計算，買樓收租的回報率是比政府的終身年金低，前者只有2厘至3厘的回報，而終身年金的回報率有3厘至4厘。不過，如果考慮到租金會上升，這也相等於回報率以開始買樓時的本金來計算時，開始時2厘至3厘，將來則會逐漸上升至10厘以上或更高，記得1990年筆者買入藍田滙景花園一個單位收租至今，若以當年買入價計算，目前的回報率高達20厘，這就是買樓收租的好處。

除了買樓收租之外，買房托股（REIT）收股息也是自製終身年金的另一個方法，以領展（00823）為例，目前的股息率為3.7厘，翻查過去十多年領展派息年年增加，目前的3.7厘回報將來必會增加回報率也比政府的終身年金好。

領展於2005年上市，以上市價買入至今，年回報率更超過20厘，比筆者買滙景花園收租的回報率更高，滙景花園以27年的時間得到20厘的回報，領展只需12年已達到20厘的回報。但買股票當終身年金最大的困擾，就是股價下跌時買家往往睡不着，第二天就把股票賣掉了。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。