【脫苦海講樓】舊區開發新商業區成敗未料（脫苦海）

恆基開售大角咀項目利奧坊‧曉岸，由於地盤窄長，影響到設計的形狀而被取笑。不過更值得留意的是，該盤只是恆基在該區建立的商業物業組合之一，而之所以能夠做到，又是拜鐵路效應所賜。

大角咀早年像土瓜灣那麼樣，雖然位處市區離旺區不遠，但由於沒鐵路直達，所以只能成為住宅為主，樓下有街舖的商住格局。在未有港鐵站之前，大角咀並不是沒有商場，例如富多來商場和新九龍廣場，不過由於當時少外來人流，富多來早已退化為辦事處格仔舖，而新九龍則地下仍時不時有吉舖，二樓則以食肆為主。較近年的海桃灣商場，則變為以教育及補習為主題。

恆基在大角咀南部近奧運站的數個重建地盤連同新收購的大志工廠大廈，將成為一個中型的商場住宅項目，零售部分統一整合為「邁奧坊商場」，而住宅則是利奧坊。基於位置鄰近奧運站，除了龐大的奧運站屋苑群和匯豐、中銀兩座大樓，或者可以增添多一點的商業消費元素。

要成功經營商場並不是一件易事，就以同是大角咀而偏向北部的港灣商場，初期是有大面積樓面無法租出，然後變成千色店，即使到如今都是以當地消費的形式為主。當然，未來整條海壇街重建後，或者可以吸納部份的購買力，項目或受惠於埃華街附近酒店群的遊客人流，但由於自由行形式的消費業務已走下波，似乎亦不能有太大的期望。