【舖中人語】商場主導的消費模式（黃漢成）

最近西鐵元朗站項目招標，有發展商以93.2億元投得地皮，造價較市場估值的52至74億元高逾兩成半，可見不少測量師均「計錯數」。 老實說，筆者認為測量師若只以住宅物業去估價，用建築成本扣除所有利潤及利息，得出數字當然不準確。因為他們往往忽略了整個項目最重要的範疇：零售樓面部分。簡單而言，當樓上住宅項目呎價賣1萬元時，樓下舖位呎價或可達10萬元，可見有零售概念的地舖價值遠高於住宅單位。若僅以住宅角度去估價，得出價值當然較低。

元朗區建立「零售王國」

筆者深信，該發展商有強烈意欲購入地皮後，在元朗區建立他的「零售王國」，與旗下的屋苑、商場連貫，產生協同效應，從而強化住宅及商場兩者的價值。新項目的商場樓面面積約12.4萬平方呎，毗鄰屬同一發展商的新元朗中心、YOHO Midtown，以及Grand YOHO Development等三個商場，預料全數商場貫通後，將會組成一個約110萬平方呎的大型購物中心，有望成為元朗以至新界區新地標。

雖然現時舖位市場持續放緩，惟元朗區仍有新型商場的出租率達百分之百。逾百萬平方呎的新界西北旗艦購物商場Yoho Mall 形點將於下月開幕，首階段開業樓面約60萬平方呎，提供約200個舖位，早前經已全部租出，呎租介乎50至150元，估計發展商每年租金收益達2億元。因此，發展商以所謂「高於市價」的金額去買地，實則一點也不昂貴。而且，未來的邊境購物城由該發展商牽頭，他日當上述項目落成後，便可吸引大量國內自由行、即日來回購物客及本土消費者到元朗消閒購物，人流自然晝夜不絕。

近年新興的大型商場配套設施已非常完善，消費者可舒舒服服一邊享受冷氣、一邊購物，又不會出現人車爭路的情況。今日的本土消費模式經已逐漸改變，新一代愛逛商場多於走在人煙稠密的步行街。有見及此，筆者相信香港未來的零售業或會由商場主導。

美聯工商舖行政總裁黃漢成