【胡．說樓市】 銀行估價開始跌 武漢肺炎會否引發恐慌性拋售？

「嘉湖山莊」跌價2%；「美孚新邨」、「麗港城」也回落1%，「沙田第一城」有單位的估值十日內跌12萬元！上月尾武漢肺炎開始肆虐全球，逐步引發香港社區大爆發危機，本港銀行取態也開始保守。過去一直表現獨善其身的本港樓市，今次樓價醞釀下跌的缺口，又是否由銀行揭開？ 翻查我們一直跟進的十個主要屋苑，整體估價較武漢肺炎前有所回落。跌幅較誇張，有「嘉湖山莊」這個5座中層H室、實用559呎的單位，最新估值跌至556萬元，十日內跌價12萬元，較去年中最高峰時的597萬元，更是跌價41萬元。「沙田第一城」1座低層H室，實用327呎的單位，估值也跌至512萬元，比起十日前的估值524萬，回落了12萬。加上早前有傳個別公司拒批新按保，就令到銀行收緊信貸的信息，更加甚囂塵上。 「個別公司拒批按保，跟近日武漢肺炎的關係不大，因為拒批按保的情況，在疫情發生前已斷斷續續發生。」中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示。而且據她了解，一度拒批按保的公司，已經回復提供新按保，以及舊按保的審批。 事實上，本港銀行影響樓價的角色舉足輕重，只因追溯2008年海嘯觸發樓價大瀉，背後就是源於銀行收縮信貸，令物業在成交期內突然估價不足，準買家大失預算而撻訂離場，終令樓價出現骨牌式下瀉。但王美鳳卻認為今次情況略有不同，起碼現時有樓在手的業主並不會割價拋售。 「業主會認為樓市的資訊透明度較高，加上港人「防疫意識提高不少，以及有專家估計疫症可於幾個月內見頂或受控，所以普遍業主也是靜觀其變，故銀行也會因應市況，才決定需否採取更審慎的態度。」王美鳳說。 截至去年第四季止，本港未償還住宅貸款達15,128億元，相比起2008年金融海嘯的6,502億元，規模足足大增133%，更高佔家庭負債65.5%，一旦經濟出現逆轉，現有業主出現斷供，肯定會對銀行體系構成嚴重打擊。 08年海嘯時，銀行不惜以行政手段觸發樓價下挫，從而call loan要求業主提前還款；今日卻願意提供「供息不供本」措施，跟業主共渡時艱，背後就是跟普遍持貨業主的實力雄厚，港人儲蓄能力高企，以及受制金管局逆周期措施，業主借貸槓桿低企有關。所以縱然今次銀行估值略有回調，但整體樓價並未如大幅回落，最新樓價指數仍徘徊於180點左右水平，縱然較歷史頂點回落了6%，但卻非海嘯或沙士時般的插水式下瀉。