【胡．說樓市】坐落舊區的「利奧坊‧凱岸」！

舊區老化的大角咀，「贏位置、輸景觀」。外望兩座組成，坐落「嘉善街」的「利奧坊．凱岸」。實情內部是互通的一層22伙高密度設計，單位沿兩邊總長36米的走廊，圍繞連成一座，究竟單位景觀係點？周邊發展又係點？

向北單位F室L室，現時近望九建「奧城西岸」，以及同系「利奧坊‧曉岸」，要打大側才可望到「港灣豪庭」，景觀不算開揚。

未來將會更壓迫，因為前身「海興大廈」、以及隔離「大志工廠大廈」已被恒基收購，兩幅地分別佔地兩萬呎及一萬呎，日後均會重建為住宅，提供460個及520個單位，高度分別是80米及60米，基本上也將「凱岸」景觀擋得七七八八。

景觀較具保障的是向南單位，即是A至E室，可避過前方舊樓，望向奧運站一帶新式建築，但當然也要視乎前方舊樓會否被收購。根據規劃大綱，嘉善街1號最高可重建高度是80米，也跟「凱岸」相若。

環境老化，所以大角嘴樓價一直落後奧運站。區內知名屋苑「港灣豪庭」，現時二手呎價18,500元，比起奧運站上蓋屋苑突破20,000元呎，顯然低水超過15%以上。

有沒有追落後空間，就視乎區內轉型前景。位置計，從「利奧坊．凱岸」出發，沿角祥街轉入「匯豐中心」，上一層電梯、過多一條接駁天橋已經是奧運站，只是現時一下樓，周邊有較多舊式車房及食肆，未來要等到基座的大型商場落成，透過天橋，將幾個舊區重建項目接駁起來，轉型才會逐步浮面。