胡‧說樓市｜按揭101：如何計算可負擔樓價?

谷友不時向我們查詢可以負擔的物業價格、可以借取按揭金額等，其實這個議題，我們斷斷續續曾在以前的影片分享，可能沒有獨立一條教學影片，所以大家都容易忽略。今集我們決定用一條片的時間，教大家計算供樓負擔能力。

究竟怎樣推算可貸款能力? 如果你向銀行借取100萬元，以現時息率3.625厘計算，攤分30年還款期，你每月需要向銀行償還4,561元，供款佔入息不多於50%的原則，入息要有9,122元才過到第一關。之後還要過第二關。因為在審批按揭時，你需要通過加息兩厘的壓力測試，也就是在3.625厘的基礎上，調高2厘，即以5.625厘計算你的抗壓能力，供款必須低於入息的60%，故月入有9,595元便可通過壓力測試。

因此倒轉推算，你向銀行借取100萬元，你最少要有9,595元月入才能過關。如果你借200萬元，則可以乘二計算，即19,190元，如此類推。用自己入息計算出銀行貸款額後，餘額就是首期。兩者相加，等於你可以負擔的物業價格。假設你本身有300萬元首期，而入息約有19,190元，等於你可以借取200萬元貸款額，把300萬元首期及200萬元貸款額相加，等於你可應付500萬元的物業。

如果你已成為其他人物業擔保人、或者在購買物業時，本身已有按揭，計算銀行貸款額時，亦會有不同處理手法。因為按揭成數、供款佔入息比率、及壓力測試須同步收緊10%。

假設借取100萬元貸款額，以現時息率3.625厘計算，攤分30年還款期，第二套房買家的供款佔入息比率，不得多於40%，入息要有11,402元才可通過第一關。至於第二關壓力測試，因為需要同步收緊，供款不得多於入息50%，入息要有11,514元才可通過壓力測試。