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胡‧說樓市|滙豐推兩年定息按揭,有咩注意事項?

滙豐銀行早前推出首年定息計劃後,最近決定加碼推出首兩年定息計劃,貸款期的首兩年固定按息2.75厘,較現在選用H按、封頂息率2.875厘為低。選擇定息,有助準買家抗衡加息壓力,但有幾點需要注意。

根據滙豐銀行最新的定息計劃,首兩年固定按息2.75厘。當固定按息期完結後,需要轉用浮息按揭,準買家可以選擇「最優惠利率按揭」P-2.4厘,相當於2.725厘;或者選用拆息按揭,全期H+1.3厘,封頂息率P-2.25厘,相當於2.875厘。純粹看息口,因首兩年定息較低,絕對可發揮慳息作用。

金管局最近放寬壓力測試,只需按現水平模擬加息兩厘。假如準買家選擇滙豐定息計劃,銀行會用什麼基準計算壓力測試? 用定息期內的2.75厘,再模擬加息2厘計算供款能力、抑或選用浮息期內的2.875厘,再模擬加息2厘計算?

我們曾以顧客身份致電滙豐查詢,按揭熱線職員表示可用較寬鬆的方法計算,亦即不用按浮息期的息率計算,但強調只是一般參考,實際操作需在分行按揭主任審批時決定。

問題是,雖然銀行不用浮息期的息率計算壓測,但滙豐定息計劃的罰息期為三年,比一般兩年罰息期為高。換言之,選擇兩年定息計劃的買家,當兩年定息完結後,受制於三年罰息期,仍需要過渡至一年浮息期,若屆時息口仍然飆升,借款人亦要「硬食」一年浮息。

如果因息口飆升,你選擇在罰息期提前還款,例如轉按至其他銀行,這就屬於全數還款。若在兩年定息期內提前還清全部貸款,例如轉按至其他銀行,除要賠償原貸款額的1%外,也要把銀行全數現金回贈退還;定息期完結後,又不想選用滙豐銀行的浮息按揭,若在這個時候轉按,也要退還當日銀行提供的現金回贈。

還有一點要留意,選擇滙豐定按計劃,市場資料反映,最高只能獲取貸款額1.3%至1.6%的現金回贈,較坊間部份計劃的1.8%為低,當然也視乎個別買家的情況而定。至於被視為對沖加息威力的「按揭利息掛鈎計劃」(Mortgage Link),滙豐職員表示,跟其他按揭產品相同,選用定息計劃都可以申請「按揭利息掛鈎計劃」,但強調必須在貸款批核書發出前遞交相關申請;當成功獲批貸款後,可獲得跟樓按相同的儲蓄息口。倘若買家在貸款批核書發出後才申請,則要視乎個別情況,看看銀行會否接納,故建議準買家在遞交申請一刻,要同時選用「按揭利息掛鈎計劃」。