胡‧說樓市｜跌市中，影響樓市的短期因素

二手蝕讓潮擴大，大家關注樓價是否繼續失守。對於過去鐵價不二的業主，是否要讓步減價，以至蝕讓賣樓，眼前要考慮什麼因素? 我們把幾個影響樓市的短期因素歸納出來，跟大家一起討論。

上集，我們盤點十大屋苑的摸頂成交時，曾經提及一個因素，就是租值。租值有沒有失守，是衡量樓價承托力的重要指標。最起碼，我們知道業主在跌市時，退守把物業放租，大約收到多少預期回報，從而衡量是否值得守下去；也側面讓業主評估，準買家在租買之間會如何抉擇。過去本港樓價節節向上，某程度也因為租金持續攀升，環環緊扣成為樓市推動力。

這個反映購買力的指標，固然是其中一個考慮因素。隨著政經局勢轉變，本港近年湧現移民潮，導致急讓的移民沽盤上升，大家鬥快出貨，沽盤形成跌價壓力之外，更重要是購買力的自然消耗。未有移民潮前，業主賣樓後總有自住需求。姑勿論是看淡後市先落車，租樓靜候入市時機；或者覺得是時候升格換大單位，購買力仍舊存在；但移民潮出現後，業主賣樓後便離開香港，購買力從此消失。

情況是否令人擔心呢? 政府說，本港人口減少未必完全跟移民有關，但香港人口729萬，卻是實在的按年減少12萬人。持單程證移入的本港人口18,300，移出香港的人口卻高達113,200。相減之下，過去一年淨移出人口約95,000人。如果我們以本港私樓家庭，平均每戶住2.5人推算，這裡涉及3.8萬個家庭。需知道，過去五年的平均按年二手私樓吸納量4.73萬宗，如果每個家庭購買一個單位，也等於流失了80%購買力。

留下來的人要考慮置業，卻遇上另一難題。因為亦步亦趨的加息周期，不單加重置業成本，壓力測試沒有放寬下，準買家的入息要求增加，即使他們有意欲買樓，卻也無能為力。在2022年9月22日，大型銀行包括滙豐、中銀、恒生等，均把最優惠利率上調0.125厘，最新樓按息率上升至2.875厘，表面上令供款及入息要求增加，因為未加息前，銀行普遍能批出2.5厘。不過，金管局翌日卻把壓測要求，由原來模擬加三厘放寬至只加兩厘。

假設以100萬元貸款額為例，加息前買家月供3,951元，但加息後卻增至4,149元，但因金管局同步放寬壓力測試，之前月入要有9,463元才可過關，現在月入則減少至8,820元。簡單而言，每100萬元貸款額入息要求比從前少643元。

跌市下，市場開始吹風，政府在十月的《施政報告》，會有針對樓市政策出場。「政策風險」四個字很籠統，是好是壞，會否加劇樓價跌勢，前提要視乎政府作出哪個層面的調控。如果政府只繼續從增加供應著手，相關措施於早幾屆政府已經有著墨，卻不見得有任何成效；但如果政府選擇減辣呢? 這亦未必一定利好市場，因為這可被解讀為樓市很差，否則政府不會出手救市。