瘋狂加租 萬惡之源

【iMoney智富雜誌—一得之見】香港作為國際金融大都會，其發展潛力尚未完全發揮。究其原因：成也地產、敗也地產。要為香港重新注入發展動力，直接推倒物業市場，打擊樓價極不明智，但對租金市場給予適度的管制，值得各方深思與研究。

租金升幅要有規可循

早在1978年，港府在住屋方面已實施過租金管制，明確規範業主加租的尺度；1982年前港府亦設立過租務審裁處，評估商舖租金的合理水平。租金管制在香港並不是甚麼新鮮事，不應視之為禁忌。其實，限制住屋與商舖租金暴升，對香港經濟有立竿見影的好處。

住宅市場方面，近年不少地產業人士，常常標榜「供平過租」，只因為租金市場無王管，物業持有者以供樓負擔水平作為加租的最低指標，成功製造一股強迫小市民非要「趕上車」不可的假象。假如住宅租金市場升幅有規可循，小市民自當量力而為，有能者以自置物業自住為目標無妨；暫無能置業者則不再因為只能租住地方而自覺委屈，反而能夠冷靜等候上車機會。再者，住宅租金回落將會釋放更多租盤供應，長遠計對房與板間房市場自然萎縮將起着正面作用。

商舖市場方面，在港從商者免不了為兩大成本問題所愁：租金與工資。勞工市場朝向工資與工時改革方向乃大勢所趨，香港要力保營商吸引力，惟有從商舖與寫字樓租金調整方面入手。對於不少行業，省卻部分租金開支，既可彌補持續上升的工資預算，甚至能夠騰出一些營運資金周轉。如此，引頸以盼良久的香港中小企再創輝煌之日可期。

最重要的是，限制租金升幅等於控制物價指數上升。港人早已抱怨百物騰貴，然港府態度一直模稜兩可，只偶爾推出一些一次性紓困措施，並無通盤打擊通脹決心。假如租金升幅受控，消費物價升幅自然大大紓緩，既可逐步恢復市民的消費力，亦可增加香港作為旅遊城市的吸引力。

更重要的是，某些運輸機構（例如港鐵）在港元持續貶值的情況下引入票價「可加可減」機制，標榜與消費物價指數掛鉤的公平性，實質是只加不減的小把戲。假如港府不致力於遏抑消費物價上漲，跟主動掠奪市民財富有何分別？

租金市場難無盡下跌

物業持有者固然擔心港府落實任何限租措施，將直接衝擊物業市場，甚至可能引發資金外流，撤出香港，令物業價值暴跌。然而因租金回報預期下降導致物業價值下跌，未必一定是恐慌性，情況跟港府推出措施直接打擊樓市不同；只要港人繼續需要地方居住、商人繼續需要地方做生意，香港的租金市場便不會無止境下跌。物業投機者或許不滿意租金回報而離場，但對於長線物業投資者而言，反而可能是入市的良機。

撰文：王冠一 亞洲（澳門）國際公開大學客座教授、「冠一資產管理」首席策略師。在金融市場擁有超過30年經驗，七十年代已涉足金融業，對外、商品價格以至股市尤為熟悉且實戰經驗豐富，其對環球宏觀經濟的分析眼光亦非常獨到，深受愛戴。