【利財筆記】林Sir：業主急售鋤兩成 執死雞良機(林本利)

樓市轉勢確認！差餉物業估價署樓價指數10月按月跌1.1%，20個月來首次下跌。近期新盤開價一浪低於一浪，二手低市價成交此起彼落，望穿秋水等「上車」的年輕人常常問何時可上車？林Sir見近期二手樓市不時出現低於市價成交個案，倘業主財困急售，願意降價一至兩成出售，或為用家「上車」好機會。

近期各區頻頻出現二手減價成交，舉例紅磡黃埔花園一個頂層單位，近日減價200多萬元出售，較銀行估價便宜14%，該單位實用面積814平方呎，因業主看淡後市賣樓移民，原叫價1,100萬元，現以858萬元沽出，呎價10,541元。林Sir說，黃埔花園在早前樓市高峰期的實用呎價達1.4萬元，現在減至每呎1萬元，低銀行估價14%之多買來自住的話相對值得。

料美國加息步伐慢

林Sir分析指，政府差餉物業估價署的私人住宅樓價10月下跌1.11%，中原地市領先指數（CCL）由高峰的146.92點，跌至近日139.82點，從高位亦只是下跌了5%，若業主願意低市價14% 出售，值得考慮。而另一個入市誘因是供樓利率依然低，他估計若美國下周開展加息步伐，未來一兩年加息最多只會加至2厘，「不要相信2017年會加至3厘， 我看不到美國經濟能支持到加6、7次息（每次0.25厘）！」

林Sir直言，現在是用家「執死雞」的好機會，若一些投資者炒滙股票、人民幣累計期權（Accumulator）等等，很有機會賤賣物業。他續說，近期二手樓市成交低迷，如海怡半島整個11月只有1宗成交，「現在業主賣樓要劈價 10%，否則便賣不出，因為人人在等跌兩成。」買家要把握機會，留意有沒有業主「等錢使」，或物業於早年購入，減價出售仍獲利甚豐的，可嘗試「鋤價」。

供得起就是入市時

林Sir向來認為，本港樓價已較正常偏高約兩成，原來這不是他的主觀感覺，而是有實際數字支持。他近日查閱了中原地產網站的港人供樓負擔比率數據，全港住戶的供款數據以購入一個400平方呎的細單位，做六成按揭供款20年為例，2015年11月P按的「按揭供款佔入息比率」為48.6%，低於今年高位 51%。而由1994年1月至今的「按揭供款佔入息比率」平均為42.3%，

至於私人住戶的供款佔入息比率， 最新為52 % ， 低於今年高位55%，歷年平均則為49.2%。林Sir認為，最好待供款佔入息比率低於平均的時候，才入市買樓自住。以私樓為例，2014年第一季的供款佔入息比率，曾低於49.2%以下，當時樓市交投較淡靜，林Sir也鼓勵身邊朋友趁機買樓自用。及至去年5月，港府放寬徵收雙倍印花稅（DSD），協助發展商推售樓花，樓價再度上升，供款佔入息比率又再次超過平均水平。

「買樓不要只看自己的供樓負擔，也要看看整體香港人能否付擔得到。」他補充說，供款佔入息比率的平均數可作用家入市參考，但並非一成不變，除了樓價升升跌跌，港人的家庭入息中位數每季亦有增長，供樓息率轉變，均令比率經常變動。（供數負擔數據的詳細分析，請留意後續報道。）林Sir說︰「今日看樓價雖然偏高約兩成，但你問我何時可買樓，2016年、2017年、2018年？ 鬼知咩？如果找到一個單位低市價兩成，而你又供到，可能今日最抵買！」

作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及新高中經濟學。電郵︰im_focus@hket.com

撰文及資料整理：葉卓偉