【置業安居】剛性需求撐不起樓花（曾淵滄）

下星期就是美國聯邦儲備局開議息會議的時候，這一回，市場上傳來的信息是加息的機會非常大，加息絕對會打擊樓價。不過，目前股市的表現比今年9月好得多，9月的時候，投資者都擔心加息，因此股價大跌，目前已經反彈了不少，說明股市對加息的擔懮已經下降。

樓市對加息的擔憂沒有股市大，今年9月，不論是政府田土廳的樓價指數或是中原城市領先指數（CCL）都創歷史新高，與股市的表現相反。不過，股市往往反應過度，在恐慌、擔憂的情況之下早已大幅下跌，樓市則一定要等到加息確定之後，有人因加息而感到供樓負擔加重才會有反應，反應是滯後的、緩慢的。樓價變化緩慢是好事也是壞事，好事是讓想買樓或想賣樓的人能從容地部署，壞處是往往猜疑不決，失去最佳時機。

稅項沉重二手交投續淡

上周末，政府田土廳公布了今年10月香港二手樓價指數，相對於9月是下跌了，是今年來首次下跌。實際上，早在政府公布數據之前，中原城市領先指數早已在10月顯示出樓價下跌的現象，政府的數據慢了近兩個月。

然而，政府的數據畢竟對市場的影響力大一些，在政府公布樓價開始下跌之後，一手樓花的銷情也下降了。前個星期，地產商推出樓花，幾乎全部賣光；上個周末，一般上只賣掉推出單位的一半，然後，傳媒也增加報道樓價下跌的新聞。

盡管如此，二手樓的買賣依然淡靜，業主不賣樓的主因是賣了後買不回。在重重的特別印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）的打擊之下，一買一賣之間就被吃掉約兩成的樓價，如果業主沒有信心樓價會跌三成以上，賣樓幹甚麼？只有賣了樓不想再買回來，賣樓的人純粹為了套現才會賣樓。因此， 整個市場基本上依然是靠地產發展商在提供新的供應，逼買家買樓花。

減樓花供應托二手樓價

樓花銷量放緩也說明了需求本身也是多變的，所謂剛性需求，即一般所說的為結婚而買樓，也是有伸縮性的，不買樓可以租樓，更何況，目前租金也正在下調中。

當然，經驗老到的地產發展商自然會因應樓花的銷情而調節供應。實際上，今年10月樓價開始下跌，地產發展商增加供應也有直接的關係，如果地產發展商減少樓花 的供應，樓價也會有一定的支持，當一手樓花供應減少之後，想買樓的人就只能在二手市場尋找樓盤，增加了二手樓的需求自然能產生托價的作用。地產發展商所擔 心的是，如果自己不賣樓競爭，若對手大手賣樓，市場購買力會給對手搶掉，自己就很吃虧。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。