【置業安居】地產商托價有因（曾淵滄）

2015年過去了，2015年中原城市領先指數（CCL）的最高點是146.92，創於2015年9月18日，這也是歷史最高點；之後就反覆向下，聖誕節時為136.86，跌得相當快。因此，人們對2016年的樓價展望幾乎全是下跌，分別只是跌多少。

筆者沒有那麼悲觀，理由是房屋供應在2016年仍未達到供過於求的水平，樓價要大跌，房屋供過於求是最基本最重要的條件。

上半年推新盤試水溫

2013年當特區政府推出雙倍印花稅（DSD）之後，樓價開始下跌，跌了足足一年，但是跌幅不大，最大的理由就是當時的房屋供應量依然很少，地產商很清楚知道這些數據。因此2013年的新樓盤供應量相當少，地產商不開盤；少開盤，房屋新的供應很有限，只能靠二手供應，在打壓樓價辣招遏抑之下，二手樓業主也傾向不賣樓，只有極少數急着等錢用，現金周轉出問題的個別業主放盤，托住了樓價。

2015年下半年，地產商眼看樓房已經供不應求，於是大量放盤。當時地產商大量放盤，並沒有打擊購買慾，地產商推出的新盤全部暢銷。基本上地產商未來兩年的利潤差不多已經鎖定了，目前賣的樓花在兩年後入伙，在利潤已有保障的條件之下，地產商沒有誘因賤價賣樓。

在過去的一個半月，新樓盤的供應也差不多暫停了，地產商已提前超額地完成他們的銷售目標，可以放慢銷售步伐。相信在2016年的上半年，地產商會謹慎地推出少量新盤試價，一旦形勢不對，下半年的新樓盤供應會減少，以調節供應來製造供不應求的現象。地產商在2016年依然有條件這樣做，即控制供應量。

新樓花推出前價難跌

一幅土地由賣地到新屋入伙，要5年的時間，2016年可以入伙的樓房必須在2011年或更早推出。2011年依然是曾蔭權時代；曾蔭權的上台，依靠的就是2003年及2004年的大遊行；而大遊行的起因之一就是樓價狂跌，有業主燒炭自殺。因此，曾蔭權當政的那幾年，特區政府嚴守2002年讓居屋成為歷史的諾言，居屋是遏抑樓價最有效的武器，除了停建居屋，曾蔭權時代的土地供應量也很少。

梁振英在2012年上台，他不可能一上台就能提供足夠的土地，土地供應是在2014年、2015年才有顯著的增加，這兩年推出的土地，要等到2019年至2020年才能建好房屋，樓花最早也得等到2017年才能推出市場。因此，相信地產商會在今年開始再度運用控制新樓盤供應的方法來托價，避免樓價大幅下跌。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。