【置業安居】辣招撤？不撤？ （曾淵滄）

樓價下跌，有聲音要求政府放寬打壓樓價的辣招。其實，打壓樓價的辣招可以分兩類，一類是稅。政府通過特別印花稅打壓炒家炒樓，買樓者在3年內出售所買進的物業要交額外印花稅（SSD）。政府通過買家印花稅（BSD），向非香港居民的買樓者，與以有限公司名義買入物業這類港人徵稅。政府更直接地於2013年將買樓印花稅加一倍，除了首次置業者可免於繳交雙倍印花稅（DSD）。

這三種印花稅遏抑樓市的需求，同時也遏抑了供給，因為二手樓業主不願意賣，他們明白一賣就買不回來，一賣一買之間，得繳交至少20%以上的各種印花稅。除非樓價在短時間內急跌，否則賣了樓想以更低的成本買回同等質素的物業是不可能的。

地產界冀放寬辣招

需求與供給同時被遏抑，結果自然是成交量下降，買賣兩閒。因此，近日的聲音，要求政府放寬印花稅辣招，主要是來自地產代理界，買賣兩閒，地產代理沒生意做。

另一種打壓樓價的力量來自金融管理局，金融管理局規管銀行，下令銀行減低買樓按揭貸款的比率，有的減至7成，有的減至6成，而且還要求銀行向準備供樓買樓者進行壓力測試。而所謂壓力測試，即假設利息大幅度提高，貸款者是否還有能力還錢？還每月的分散付款？過不了壓力測試也不許貸款。

不過，金融管理局收緊按揭的主要目的是為了保護銀行的安全，防止銀行在樓價下跌之後面對虧損、壞帳，金融管理局倒沒有義務與責任協助政府打壓樓價。當然，借貸比例下跌，買家付不出樓價的首期付款，也自然買不成樓，特別是二手樓。

料辣招一年內不變

不過，與此同時，金融管理局旗下的按揭貸款公司又願意借錢給首次置業者買樓，做二按，使貸款總比例增加至9成。此外，地產發展商財力雄厚，自己也提供貸款，近日有地產發展商推銷新樓盤，打出可提供95%按揭貸款為賣點，只要付出5%的樓價就可以成為業主。因此，通過減低按揭貸款的方法來打壓樓價的有效性 相對之下比較低，市場的焦點依然是政府會不在樓價下跌至某個水平之後放寬各種印花稅的辣招？

筆者相信一年之內，政府是不會放寬印花稅的管制，理由之一是目前的樓價跌幅仍不大，只有大約6%，而樓房的新供應也不多，一旦放寬，地產商可能通過控制供應來推高樓價。不過，印花稅一旦放寬，原本想賣樓而因為特別印花稅而不賣樓者會急着賣樓，可以增加供應，有肋遏抑樓市。

 

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。