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【理財個案】保留出租物業 會生金蛋的鵝?(鄺翠玲)

曾先生, 34歲,是高薪自僱一族,與太太(全職家庭主婦)育有一名4歲女兒。除了一筆現金外,他還有一物業作收租,自己則為求較佳生活質素另租樓自住。他的目標是買一個市區價值$500萬的物業自住,那他應以樓換樓,還是多儲幾年錢,才多買一層呢?首先看看他的財政狀況 :

若希望多買一層樓,曾先生的確是需要多儲幾年錢,因根據現時按揭指引,第二物業的首期最低要求是樓四成($200萬),另需付6%印花稅($30萬)及佣金($5萬),共$235萬。另外,由於他是家中唯一經濟支柱,所以亦應預留9個月的家庭支出($66900×9 = $60萬)的現金儲備作為安全網,換句話說,他應有約$300萬的流動現金時才多買一層是較穩妥的情況。

現時他的流動現金約$208萬,每月總盈餘共$52,100,料18個月之後可達到$300萬的流動資產。至於每月供款方面會否令曾先生吃力?若選擇25年年期,假設年利率2.5%,每月供款是$13,500,和現時租樓開支相約,所以供樓並不會構成重的經濟負擔,但因擁有兩個物業,曾先生需留意潛在風險增加了,包括加息令供樓開支增加、樓價下滑令資產「縮水」甚或變成負資產、經濟周期轉變令入息及租金收入減少等等。不過最大的優點是繼續持有現有物業這隻「會生金蛋的鵝」- 每月只投放$2,900,便可取回$9,000 - 是一個3倍回報的項目

 

視乎樓價走勢決定是否賣樓

至於現時以樓換樓,若先賣後買,財政上是沒問題的(印花稅更可減省一半),因現時物業已可套現$280萬,足以支付置業的第一桶金,亦無需動用手上的流動現金,但可惜的是這隻「會生金蛋的鵝」會被殺掉!當然另一角度是減低樓市波幅對曾先生的影響,因物業兼備投資及自住的功能。

所以兩者各有優劣,甚難取捨,較為客觀的考慮可以是未來數年樓市的走勢及政府的取態,若預期樓市飆升,那曾先生可考慮立即以樓換樓;若相反方向,那他可考慮靜待樓市轉勢時多買一幢。現時政府最希望的是樓價能回至可負擔水平,並持續地健康發展,而由於新供應較多及較集中於「上車盤」,筆者相信樓價是有點下行壓力的,但金融風暴年代「樓價只跌淨三成」局面應不會出現,而短期內窄幅上落的機會較大,以投資的風險及回報的考慮下,筆者建議曾先生無需急於放盤求售,日後要以樓換樓的話,只要是短期內完成兩項成交,風險是相對低的。

 

鄺翠玲(Jenny KwongCFPCM

美聯金融集團高級副總裁

Jenny是一名資深金融服務理財策劃師,擁有中國國家理財規劃師、認可財務策劃師的專業資格。由為客戶分析目標、設計理財方案、落實安排,到定時監察進度、管理風險,提供一站式的顧問服務。

 

 

 

 

 

 

 

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電郵:yfin_wealth@yahoo.com

 

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