【理財個案】迎接小生命 換樓定買樓收租好？（鄺翠玲）

個案主角：Samuel，33歲，平均月入6.4萬元；太太33歲，平均月入3萬元。在扣除所有必要開支後，每月可儲2.8萬元。他們現於聯名持有的大圍居屋居住，該居屋於2016年底買入，尚欠340萬元按揭，每月還款1.3萬元，現已升值130萬元。

理財目標：由於二人的小孩於今個月出生，為了改善居住還境，他們正計劃抽樓花換三房，但亦有考慮將現有物業加按，多買一個單位收租作投資增值。兩者都牽涉將物業由「聯名」轉「單名」。

Samuel（34歲）及太太（33歲）快將迎來新生命，在改善居住環境及買樓收租中難以抉擇，希望尋求意見及部署策略：

(1) 改善居住環境：在現居所中儘快除下其中一人的業權（俗語說：由「聯名」轉「單名」），然後抽樓花（目標價為800至1,000萬元），如成功會放售現居所；

(2) 買樓收租：在現居所中儘快轉成單名並加按，以便多購一間物業作投資出租用（九龍／新界東、面積約320方呎）

先看看財政狀況：

註1：2016年尾購入已補地價之居屋

兩者都涉及將現居轉成單名，但方向卻完全相反：前者是部署買較高價樓，所以應除去較高薪金那位（即Samuel）；後者則由於出租物業按揭成數較低（不能申請按揭保險），現居所需要一個較高薪金業主，令加按額增大。

由哪人除名 大有學問

讓我們看看兩個方向在技術上的安排，以檢視那一個較可行。先說前者：若樓價800至1,000萬元，銀行只會批出不多於500萬元的按揭，即是說首期需300 – 500萬元不等，就算放售了現居，也只能套現220萬元，連同現金、股票等也不足300萬元！所以可能要採用發展商提供的二按配套，但Samuel需留意二按的利息較高，甚或是與日俱增，長遠計並不划算！所以應在樓花期努力儲蓄，減低二按的份額。

再說後者：假設出租物業樓價為450萬元，若敘造6成按揭，即首期及相關費用約198萬元，每月供款約1萬元，最低薪金約25,000元，若以Samuel為現居單名業主並申請加按：以目前審批準則，最多可按8成，即可套現約108萬元，現時流動資產可增至約180萬元；以最高年期30年計算，每月供款約17,000元，最低月薪要求約為41,600元。

須就樓價一半計算印花稅

純粹以數據分析及客觀考慮，筆者認為後者是較可行的，但不要忘記Samuel應預留相等於6個月支出（約40萬元）作緩衝儲備，換句話說可動用作首期的資產只有約140萬元，尚欠60萬元才能成事！所以筆者建議Samuel可先轉單名及加按套現，然後將套現中的100萬元投進中度風險的投資項目，如收息股、房產基金、股債混合基金、環球股票基金等；另外每月儲蓄中也可投放一半（約9,000元 – 因加按令每月供樓開支多了4,000元，儲蓄亦相應調低），假設每年平均年回報是6%，3年後投資部分可滾存至約179萬元，連同每月餘下的10,000元儲蓄，總資產約有215萬元（不包括緩衝儲備），大大增強再置業的可能性。

前者主要問題在於現居的供款時間太短，未能充分發揮「藏富於樓」效應，若希望日後改善居住環境，應給點耐性，並善用資金增值。若可在現時50萬元現金中多抽調10萬元，另加每月儲蓄的11,000元作投資增值（和以上策略相似），3年後總資產（不計緩衝儲備）可達123萬元，尚餘樓按亦少了10多萬元，那時看看樓價走勢再行決定吧！無論採用那個方向，Samuel需留意由聯名轉為單名持有，都需按樓價的一半計算並支付印花税，以560萬元估價計算，更需付42,000元印花稅。

美聯金融集團高級副總裁鄺翠玲CFP^CM

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